La Banca d’Italia ha rilevato che nel terzo trimestre del 2007 sale ancora la soglia oltre la quale i tassi dei finanziamenti vengono considerati usurai. Sale infatti all’8,865% il tasso di soglia usurario sui mutui a tasso fisso, si registra un lieve aumento rispetto alla soglia per il secondo trimestre. Per i mutui a tasso variabile invece il tasso di soglia risulta pari all’8,73%.
Il nuovo livello che la Banca d’Italia ha fissato per il periodo tra il primo luglio e il 30 settembre si colloca per i mutui a tasso fisso all’8,865% in rialzo di 28 centesimi di punto rispetto all’8,58% di fine giugno. Per i mutui a tasso variabile, la nuova soglia è tornata sopra l’8% all’8,37%, in rialzo dal precedente 7,965%. L’indicazione arriva dai rilevamenti effettuati da Bankitalia e contenuti nel decreto del ministero dell’Economia, in pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale di luglio. Ricordiamo che per non essere definiti usurai, i tassi non devono eccedere del 50% il tasso medio di riferimento, adesso fissato per i mutui a tasso fisso al 5,91% e per quelli a tasso variabile
al 5,58%.
Ecco in dettaglio alcuni esempi di tassi medi rilevati nel terzo trimestre 2007: Operazioni, Importo, Tassi medi annui, (in euro) (in %) - Apertura credito in c/c fino a 5.000€ - 13,04% oltre 5.000€ - 9,96% - Anticipi, sconti commerciali e altri finanziamenti alle imprese effettuati da banche fino a 5.000€ - 7,40% oltre 5.000€ - 6,57%
- Factoring fino a 50.000€ -7,01% oltre 50.000€ - 6,20% - Crediti personali e altri finanziamenti alle famiglie effettuati dalle banche 10,37% - Anticipi, sconti commerciali, crediti personali e altri finanziamenti effettuati dagli intermediari non bancari fino a 5.000€ - 17,35% oltre 5.000€ - 12,34% - Prestiti contro cessione del quinto dello stipendio fino a 5.000€ - 15,81% oltre 5.000€ - 10,16% - Leasing fino a 5.000€ -12,22% oltre 5.000€ fino a 25.000€ - 9,29% oltre 25.000€ fino a 50.000€ - 8,07% oltre 50.000€ - 6,73% - Credito finalizzato all’acquisto rateale 16,42%.

Portabilità del mutuo, questa volta si inizia a fare sul serio e la legge e il nuovo decreto Bersani deve essere applicato da tutte le banche! Dal 17 luglio anche l’Abi, l’Associazione bancaria italiana, con una propria circolare ha invitato tutte le banche “ad una puntuale applicazione delle disposizioni di legge” in materia di cancellazione semplificata delle ipoteche e soprattutto sulla portabilità del mutuo, ossia la possibilità di cambiarlo con uno di un’altra banca che sia a condizioni più favorevoli in qualsiasi momento.
Il mutuo si può cambiare in qualsiasi momento con un semplice atto ma il notaio è sempre necessario. In pratica con la portabilità si richiede un nuovo contratto di mutuo ad un’altra banca per rimborsare il vecchio finanziamento, senza nessuna estinzione anticipata ma semplicemente “spostando” l’ipoteca da una banca all’altra. In questo modo la nuova banca diventa automaticamente titolare dell’ipoteca senza appesantirsi con doppie spese di estinzione e nuova iscrizione d’ipoteca e relativi atti del notaio. Infatti proprio a causa de i costi di queste operazioni e i relativi obblighi e formalità da eseguire, come pure le imposte da pagare richieste per tutti questi atti, hanno limitato fino ad ora notevolmente le operazioni di sostituzione di un mutuo. Con questo nuovo decreto sulla portabilità tutto si accelera e e diventa più facile e si abbattono anche le spese per i consumatori. E’ necessario infatti un solo atto dal notaio, quello di surroga, ossia di subentro di una banca ad un’altra
nell’ipoteca, ed è tutto fatto! L’annotazione con il nome della banca che subentra sarà fatta direttamente dal conservatore (all’Agenzia del territorio) e non occorre fare nient’altro! Nessuna spesa aggiuntiva sul nuovo mutuo! In questo caso finalmente lo Stato è meno fiscale del solito, in caso di surroga non sono dovute né l’imposta sostitutiva sull’importo del mutuo né le imposte ipotecaria e di bollo, ma solo la tassa ipotecaria. Inoltre, non si perde la detraibilità degli interessi passivi e degli oneri accessori quando si tratta di mutuo prima casa.
Perchè la pratica vada a buon fine, però, le banche dovranno rispettare specifiche indicazioni per la stesura del contratto: nel nuovo atto di mutuo deve essere espressamente indicata la specifica destinazione della somma , cioè il fatto che è destinata ad estinguere un mutuo precedente, mentre nella ricevuta a saldo del vecchio mutuo deve essere espressamente indicato il nome della banca che subentra.
Il richiamo di Bersani a chiedere l’intervento dell’Abi per richiamare le banche al loro dovere era stato il 20 giugno scorso, il ministero dello Sviluppo economico ha eseguito un monitoraggio sull’applicazione delle varie misure della legge Bersani. Dall’indagine sul campo proprio nel settore mutui risultavano disposizioni non del tutto applicate, e pratiche che intralciavano e rendeva difficoltosa la piena operatività delle norme sulla cancellazione dell’ipoteca oltre a complicare i procedimenti di annotazione in caso di surroga del mutuo. A questo punto non ci sono più dubbi: la circolare è ormai debitamente protocolllata e le banche non possono più accampare nessuna scusa!

Continua la guerra tra banche e consumatori. A un anno dall’entrata in vigore del decreto Bersani sulle liberalizzazioni le associazioni per la difesa dei cittadini adusbef, codacons e federconsumatori hanno fatto due conti e hanno notato che gli istituti di credito non adeguano ancora i tassi attivi alle variazioni della Banca Centrale Europea, mettendosi così in tasca nel giro di un anno ben 5 miliardi e 300 milioni di euro! Vista dal lato del cliente questo significa circa 500 euro persi per famiglia. I reclami dei consumatori sono circa 18000 la maggior parte sulla simmetria dei tassi, per la portabilità dei mutui, la cancellazione dell’ipoteca e la penale sui mutui.
L’adusbef ha presentato oltre 100 esposti alle procure della repubblica per truffa e appropriazione indebita. Ci sono critiche anche per la Banca d’Italia: “Anziché vigilare, va a braccetto con le banche”. Il presidente di Federconsumatori conferma ” bisogna andare oltre, verificare e controllare anche perchè I costi bancari e tassi
più elevati hanno pesato sulle imprese, con una ricaduta sui costi per I cittadini”.

Molte persone oggi in Italia per acquistare un bene materiale (auto, moto, pc, elettronica ecc.) fanno ricorso ad un finanziamento che viene erogato direttamente nel punto vendita. Utilizzano così un tipo di prestito che viene comunemente definito “credito al consumo“. I vantaggi del credito al consumo sono legati principalmente all’agilità e facilità della pratica; infatti di solito sono sufficienti una carta d’identita e un documento che attesti un reddito (busta paga o copia della dichiarazione dei redditi) per ottenere l’approvazione del finanziamento in pochi minuti.
Secondo un’inchiesta di Altroconsumo però su 185 negozi in otto città italiane il settore del credito al consumo nel nostro Paese offre una scarsa trasparenza sul costo effettivo e finale dei finanziamenti.
Secondo gli esperti di Altroconsumo ” il consumatore si trova ad affrontare un’offerta di finanziamenti accompagnata però da informazioni scarse e poco chiare e comprensibili e a volte addirittuea nulle o addirittura ingannevoli. La metà degli operatori ha dato informazioni non corrette sul TAEG, il 20% non ne ha fornita nessuna.
Riuscire a vedere il contratto di finanziamento prima della firma è stato quasi sempre impossibile”. Per TAEG si intende il Tasso Annuo Effettivo Globale, cioè il tasso che indica il costo effettivo del finanziamento, e che è comprensivo delle spese di istruttoria e dei costi accessori.
Può capirare dunque di trovarsi di fronte operatori commerciali poco corretti a fronte di una domanda di acquisto con finanziamenti che è sempre in crescita costante, infatti il mercato del credito al consumo nell’ultimo anno è aumentato di quasi il 20%. Questo ha spinto il Consiglio di ministri a mettere in agenda la riforma del credito
al consumo con un disegno di legge adeguato. La riforma del settore finanziamenti in Italia tra l’altro anticiperebbe la revisione della direttiva sul credito ai consumatori a livello europeo, la cui approvazione è attesa da più di due anni.

Il Progetto microcredito presentato da Sviluppo Italia offre la possibilità di lavoro autonomo a tutte le persone che hanno difficoltà a fare impresa per mancanza di denaro. Spesso le banche invece non finanziano l’innovazione sostenendo chi ha già fondi a sufficienza.
In collaborazione con l’UE e i fondi nazionali il progetto microcredito di sviluppo italia intende favorire l’attività di lavoro autonomo e microimpresa attraverso l’erogazione di mutui a medio e lungo termine a tasso contenuto e senza prestazione di garanzie. Chi ha bisogno di maggiori informazioni sul progetto microcredito e per tutti i dettagli può rivolgersi semplicemente agli sportelli della provincia ad esso dedicati. Potranno beneficiare dei finanziamenti donne inoccupate o disoccupate, giovani non occupati di età inferiore a 36 anni, disoccupati e inoccupati di lunga durata con età inferiore a 50 anni, e immigrati residenti in Italia da lungo tempo. Per chiunque desideri mettersi in proprio o abbia un idea innovativa c’è uno staff in grado di accompagnare e seguire con lavoro di squadra la crescita dell’impresa.

Il governatore della Banca d’Italia, Mario Draghi, nella sua relazione all’assemblea dell’Abi lamenta che “I tassi di interesse praticati dalle banche in Italia sia per i mutui sia per il credito al consumo sono i più elevati rispetto alla media praticata in Europa su operazioni simili. Nel credito al consumo in particolare, il tasso annuo effettivo
globale supera ancora di circa un punto percentuale quello medio dell’area euro”.
Secondo Draghi “Tempi, costi, sicurezza possono migliorare per il perfezionamento di un pagamento con assegno si richiedono ancora in media 7 giorni; una modifica legislativa che facilitasse la trasmissione digitale delle immagini consentirebbe una significativa riduzione. La concorrenza tra banche si fonderà sempre più anche sulla
capacità di offrire servizi di pagamento efficienti e anche la realizzazione dell’area unica europea dei pagamenti offrirà l’occasione per modernizzare gli strumenti e le infrastrutture”.
“La Banca d’Italia guarda con favore alla finalità degli interventi previsti dalle leggi di liberalizzazioni per il settore bancario anche se ha sollevato dubbi su taluni aspetti tecnici: la cancellazione delle penali sull’estinzione anticipata dei mutui a tasso fisso, ad esempio, può comportare ad un aumento del tassi richiesti”.
Draghi parla sia della portabilità dei conti correnti, sia della cancellazione delle penali per l’estinzione dei mutui. “Per i conti correnti le nuove norme hanno dato adito a difficoltà interpretative e i progressi sono insufficienti: non ne è ancora assicurata la completa portabilità. Per i mutui a tasso fisso il divieto di penai per l’estinzione
anticipata può comportare un innalzamento del tasso richiesto dalle banche: l’estinzione anticipata rappresenta infatti un’opzione implicita a favore del debitore e perciò ha un costo finanziario”.

Nella prima parte del 2007 i prezzi degli immobili erano saliti dell’1,7%, nella seconda parte invece, acquistare un immobile dovrebbe costare meno. Si prevede infatti, per il secondo semestre 2007, una flessione dei prezzi: -10% per il mercato urbano. Una previsione che vale anche per gli immobili del mercato turistico, sebbene, in questo caso, si tratta di una flessione più leggera: meno 1,5%. Nel dettaglio tra i quartieri delle 20 città capoluogo presi in esame, i prezzi degli immobili residenziali nuovi o ristrutturati variano in media dai 3.918 ai 5.580 euro circa al metro quadrato, questo per quanto riguarda chi ha un budget modesto o se preferiamo “normale”. Ma per i più abbienti e nelle zone più chic, quali Venezia, Milano e Roma, il prezzo varia dai 7.200 ai 9.500 euro al metro quadrato. Le zone più care rimagono quelle turistiche dove i prezzi oscillano tra gli 8 mila e gli 11 mila euro a metro quadro.

Come era stato previsto da tutti, la Bce non ha preso alcuna decisione in merito ai tassi d’interesse. La congiuntura va bene e la ripersa è solida, ma l’inflazione è in agguato e si prevede che possa esplodere nei prossimi mesi. Quindi i tassi d’interesse saliranno senz’altro di 25 basis point a settembre e di altri 25 basis point a dicembre, in modo da arrivare a fine anno al 4,50%. A quel punto la Bce dovrebbe fermarsi. La congiuntura tiene bene e quindi l’istituto di Francoforte potrebbe anche continuare nella sua politica di rialzo dei tassi anche nel 2008 e nel 2007 potrebbe addirittura spingersi oltre il 4,5% . Se ci sarà movimento, dicono gli esperti, sarà all’indietro, per dare una spinta alla congiuntura, un po’ zoppicante.

Tra le diverse forme di garanzia merita particolare attenzione la fideiussione. Essa si ottiene quando una parte garantisce l’adempimento dell’obbligazione del mutuatario, obbligandosi personalmente verso il creditore. Il fideiussore (colui che garantisce) risponde con tutti i suoi beni. La fideiussione ha natura accessoria, ciò significa che non è valida se non è valido il contratto principale, cioè il mutuo. Il fideiussore quindi può opporre al creditore banca tutte le eccezioni che spettano al mutuatario. Da ricordare che la volontà di prestare la fideiussione deve essere espressa per iscritto.

Il valore commerciale è quello determinato dal perito di fiducia dell’ente erogante, a seguito della perizia eseguita sull’immobile offerto in garanzia. Può coincidere o meno con quanto dichiarato dalle parti nel contratto preliminare di compravendita. In generale quando si parla di valore commerciale di un immbobile ci si riferisce ad una casa o appartamento in buone condizioni generali ed abitabile con impianti funzionanti e a norma di legge ed eventualmente anche posto auto. Quando una o più di questa caratteristiche è assente ovviamente l’immobile svaluta e perde valore. Naturalmente anche l’eventuale presenza di usufrutti o ipoteche comportano una perdita di valore commerciale. Al contrario quando sono presenti optional o rifiniture di lusso, isolazione termica e sonora, giardino con verde o aria condizionata o altro il valore dell’immobile aumenta in proporzione agli accessori presenti. In partenza per il calcolo ci si basa sul valore commerciale per metro quadro.