Non sono pochi gli immobili che risultano ancora classificati al Catasto come abitazioni di bassa qualità, popolari o addirittura ultrapopolari, secondo criteri di valutazione ormai inadeguati.
Pensiamo, ad esempio, ad un attico nel centro storico di Roma considerato, in passato, di tipo “ultrapopolare”, categoria catastale A/5, perché con accesso da ballatoi esterni, con servizi igienici in comune e senza ascensore. Nel tempo l’immobile potrebbe essere stato ristrutturato e quindi apparterrà ad una categoria catastale di maggior pregio, per esempio A/2 abitazioni di tipo civile. Ma se dopo la ristrutturazione il proprietario non ha presentato la variazione al Catasto, questo appartamento risulterà ancora la “bettola” di una volta.
Va ricordato che la categoria e la classe di solito, dalla 1ª più bassa alla 8ª - più alta, servono per determinare la rendita catastale. Questa, a sua volta, è la base per il calcolo dell’Ici, dell’Irpef e delle imposte sui trasferimenti, imposta di registro, imposta sulle donazioni, ecc. Può, quindi, accadere che per un attico del centro storico si paghino addirittura meno imposte (ad esempio, Ici e Irpef) di un mini appartamento alla periferia di Roma di recente costruzione.
Per superare questa “ingiustizia”, la legge finanziaria del 2005 legge n° 311 del 2004 ha autorizzato i Comuni, che riscontrano situazioni di fatto non più coerenti con i dati del Catasto per intervenute variazioni edilizie, a chiedere ai cittadini di presentare un atto di aggiornamento catastale. Tornando all’esempio dell’attico al centro storico, il Comune dovrà invitare il proprietario a verificare, con l’aiuto di un geometra, la situazione reale dell’appartamento ed eventualmente a regolarizzare la posizione entro 90 giorni. Le verifiche dei Comuni possono partire anche da incongruenze riscontrate all’interno di uno stesso edificio, ingiustificate disparità di classe e categoria tra appartamenti simili, o da accertamenti in base alla documentazione degli uffici comunali, come, per esempio, domande di condono edilizio, dichiarazioni di inizio attività (Dia), cambiamenti di destinazione d’uso e così via.
Se non si ottempera alla richiesta del Comune, l’Agenzia del territorio effettua una variazione d’ufficio, a spese dell’interessato, e notifica la nuova rendita catastale dell’immobile. In questo caso, il proprietario, oltre alla maggiore Ici dovuta per la modifica del valore catastale, alle sanzioni e agli interessi con effetto retroattivo, fino all’anno successivo alla realizzazione degli interventi edilizi, dovrà pagare anche una sanzione da 258 a 2.066 euro.
Ai fini fiscali, le nuove rendite catastale si applicano, con effetto retroattivo, dal 1° gennaio dell’anno di notifica della richiesta del Comune o dell’anno successivo alla mancata presentazione della denuncia catastale per gli immobili mai dichiarati in catasto.
E’ difficile quantificare quanto costerà al cittadino questa revisione dei valori catastali. Per dare solo un’idea, l’attico del centro storico di Roma con 4 vani, attualmente di categoria A/5, abitazioni di tipo ultrapopolare, classe terza, con valore catastale di 44.415 euro, dopo la revisione potrebbe avere un valore catastale di almeno 140 mila euro. E sarà su tale importo che si calcoleranno l’Ici, l’Irpef e le imposte sui trasferimenti.

Frigo a risparmio energetico e tv digitale: chi è intenzionato a comperarli si deve sbrigare perchè i bonus fiscali e finanziamenti agevolati legati a questi acquisti sono destinati a scadere con la fine dell’anno. Le due agevolazioni, infatti, non sono state confermate dalla Legge finanziaria, almeno nel testo messo a punto dal governo sul quale il Senato ha iniziato l’esame . E’ sempre possibile che il Parlamento decida altrimenti; per il momento, però, i due bonus per il 2008 non ci sono.
Queste le regole da rispettare per evitare di perdere la detrazione se l’acquisto è stato programmato.
Sia per il frigo che per la tv è prevista una detrazione fiscale del 20% fino ad un massimo di spesa di 1000 euro. Il bonus, in sostanza, è pari al massimo a 200 euro
che potranno essere detratti dalla prossima dichiarazione dei redditi. Per il frigo la detrazione d’imposta è riconosciuta solo in caso di rottamazione: per averne diritto, infatti, occorre non solo avere la fattura o lo scontrino con indicati i propri dati, ma anche la ricevuta del conferimento in discarica del vecchio frigo. Il nuovo, inoltre, deve essere almeno di classe A+. In compenso è possibile avere la detrazione anche per più apparecchi.
Niente rottamazione, invece, per le tv, ma in questo caso la detrazione è riconosciuta solo a chi è in regola con il pagamento del canone Rai per il 2007. Inoltre l’apparecchio che si compra, sia che si tratti di un televisore che di un decoder digitale, deve avere alcune specifiche caratteristiche previste dal decreto di attuazione di queste norme, che è stato pubblicato solo il 22 settembre scorso. Le agevolazioni, però, sono riconosciute anche a chi ha fatto acquisti in precedenza, purchè si tratti di un apparecchio in lista.Il vecchio televisore analogico è pronto alla pensione, presto lo sostituirà il nuovo modello con il decoder per il digitale terrestre incorporato. Ad aiutare il passaggio sono una serie di norme presentate oggi dal ministro delle Comunicazioni, Paolo Gentiloni, per incrementare la transizione al digitale terrestre.
In primo luogo, Gentiloni ha ricordato che è appena entrato in vigore il decreto attuativo legato alla Finanziaria dello scorso anno che prevede lo sconto fiscale del 20%, fino a un massimo di 200 euro, sotto forma di detrazione nella denuncia dei redditi, per chi acquista, o ha già acquistato, in tutto il 2007, apparecchi tv con sintonizzatore digitale incorporati, quelli cioè attraverso cui è possibile vedere i programmi gratuiti della tv digitale terrestre. Questi sconti fiscali erano stati previsti dalla Finanziaria 2007.
Ma un’altra misura è inserita nel decreto collegato alla Finanziaria 2008 e prevede tre scadenze: «L’ultimo televisore analogico - ha detto Gentiloni - sarà venduto in Italia nel giugno del 2009: da quella data, infatti, le tv analogiche non potranno più essere vendute. Ma già entro la fine del 2008 i produttori dovranno cessare di fornire tv analogiche ai distributori, ed entro la fine di aprile del 2008 ogni tv analogica sul mercato dovrà avere un’etichetta che spiega che quell’apparecchio non può ricevere programmi digitali». In più, nel decreto c’è anche la ridefinizione della data finale dello spegnimento definitivo dell’analogico, prevista entro il 2012. Vuol dire che il governo dell’epoca stabilirà una data. Non sarà sicuramente il 31 dicembre, perché sinceramente non mi pare possibile fare un passaggio così importante la notte la Capodanno.

L’Associazione in difesa dei consumatori Adusbef inteviene sulla circolare pubblicata dal gruppo Banca Intesa che dal primo ottobre rincara i tassi fissi sui mutui dello 0,40%. “Le disposizioni di Banca Intesa per un aumento dei tassi sui mutui alla clientela sono la prova provata di una politica predatoria praticata da una casta di banchieri intoccabili che non applica le leggi e se ne infischia di milioni di consumatori a rischio di insolvenza. Mentre gli spread della raccolta per i titoli di Intesa San Paolo hanno subito incrementi di 15-20 punti base, Banca Intesa, con una politica predatoria ed arbitraria sul costo del denaro, ha ritenuto di raddoppiare i tassi dello 0,40% sui mutui e dell’1% sugli altri presiti, senza preoccuparsi minimamente di incrementare, così come previsto dal decreto Bersani sulla simmetria dei tassi d’interesse, i saggi sui depositi bancari e libretti di risparmio”. L’associazione dei consumatori rende quindi noto di aver chiesto a Banca d’Italia e al governo “di verificare le compatibilità di questa allegra politica di aumenti”. Adusbef denuncia infine che Banca Intesa “che aveva raccontato agli italiani la favoletta secondo la quale le fusioni bancarie avrebbero portato effetti positivi sui consumatori, smentisce le dichiarazioni di Banca d’Italia, Bce e Autorità monetarie secondo le quali la crisi dei mutui subprime non avrebbe avuto effetti sulle banche italiane.

L’offerta di mutui immobiliari in Italia è cresciuta e si è evoluta nel tempo come tutta la gamma dei prodotti finanziari, tanto che ognuno può contare ormai su un’offerta personalizzata per durata e tipologia: tasso fisso, variabile o misto. Grazie a un monitoraggio effettuato nel mese di marzo 2005 da Il Sole 24 Ore, è stato calcolato che ogni istituto di
credito dispone oggi in media di un’offerta di 11 prodotti tra cui scegliere il finanziamento più adatto alle proprie esigenze.
Il mutuo non è più visto come una zavorra o un male inevitabile, ma come un’opportunità, in virtù dei tassi d’interesse relativamente bassi e della flessibilità dei prodotti proposti. A riprova di ciò, la crescita dei prestiti ipotecari dal 2000 è stata esponenziale nonostante l’incidenza sul Pil della quota riservata ai mutui residenziali rimanga tra le più basse in Europa. L’ultimo bollettino statistico della Banca d’Italia rileva che fino allo scorso dicembre i mutui hanno mostrato una crescita di oltre il 20% (esattamente il 21,3%) rispetto al dicembre 2003.
L’incremento è generalizzato in tutta Italia; in alcune regioni c’è stata una vera e propria impennata superiore al 30%. E’ il caso di Sardegna e Campania, dove in un anno l’aumento dei finanziamenti concessi dalle banche alle famiglie per l’acquisto di immobili è stato rispettivamente del 33,9% e del 31,5%.
In totale i finanziamenti concessi alle famiglie nell’ultimo mese di rilevazioni ufficiali Banca d’Italia (dicembre 2004) per l’acquisto di nuove abitazioni ammontano a 154 miliardi.
Confrontando il dato con quello di dicembre dell’anno precedente l’aumento è stato anche in questo caso a due cifre, di oltre il 22,2%. Di questi 154 miliardi, la netta maggioranza rientra nel gruppo dei finanziamenti non agevolati (oltre 152 miliardi di euro). Secondo l’Osservatorio Assofin sul credito immobiliare che ha confrontato i flussi erogati da un campione di banche, le più rappresentative, l’importo dei mutui erogati cresce più del numero degli stessi mutui, un dato facilmente spiegabile, legato a doppio filo all’incremento dei prezzi delle abitazioni e alle favorevoli condizioni del mercato dei tassi Euribor (Europe interbank offered rate).
L’esplosione della domanda di prestiti è dovuta quindi fondamentalmente ai bassi tassi d’interesse oltre che a rilevanti mutamenti sopraggiunti dalla parte della domanda e dell’offerta: diminuzione dei costi, maggiore concorrenza e trasparenza da parte delle banche e diversa percezione del mutuo da parte delle famiglie, che vedono in esso uno strumento per cogliere opportunità sul mercato, una formula nuova per esercitare insieme potere d’acquisto, risparmio e investimento.

Entro l’ultimo mercoledì del mese, il 31 di ottobre, milioni di pensionati del pubblico impiego devono decidere se iscriversi o meno alla gestione delle prestazioni creditizie e sociali dell’Inpdap che permette di avere prestiti e mutui a tassi agevolati e con lunghe rateazioni. Chi opta per il si avrà una trattenuta dello 0,15% sulla rata mensile lorda della pensione.
La scadenza di fine mese interessa in realtà solo chi non vuole iscriversi e che perciò deve presentare il modulo di non adesione, in pratica si segue la stessa tecnica messa in atto per il dirottamento del Tfr nei fondi pensione, reperibile presso gli sportelli Inpdap o nei siti internet degli enti previdenziali. Va bene anche una semplice e libera comunicazione.
Chi invece è intenzionato a iscriversi perché non vuole farsi scappare l’occasione di chiedere un prestito all’Inpdap non deve presentare alcuna dichiarazione: il silenzio-assenso fa scattare la trattenuta e perciò il diritto alle prestazioni già a partire dal mese di novembre 2007.
Chi aderisce può cambiare idea e tornare sui propri passi, chiedendo all’Inpdap la revoca dell’adesione ma tutto ciò è possibile entro il 30 aprile 2008. Scaduto questo termine si resta iscritti per sempre.
Tutto quello che abbiamo detto vale per le persone in pensione entro il mese di ottobre 2007. Per chi invece va in pensione dal 1° novembre non ci sono tempi a disposizione, si deve dire di no al momento stesso del pensionamento, in pratica con il modulo di domanda. Se non fa così scatta immediatamente la trattenuta. Salva sempre la possibilità di darne revoca entro i successivi sei mesi.
Sono interessati all’operazione tutti i pensionati ex dipendenti dello stato, delle scuole e università, delle aziende statali autonome, di regioni, province, comuni, comunità montane, degli istituti case popolari, camere di commercio, del comparto sanità e di tutti gli enti pubblici non economici Inps, Inail, ecc.
La ritenuta è calcolata sull’importo lordo delle tredici mensilità di pensione, al netto di eventuali trattenute, assegni familiari, e indennità di accompagnamento e verrà prelevata direttamente su ogni singola rata di pensione. L’importo è trattenuto solo se la pensione è maggiore di 600 euro al mese. Una pensione di 1.000 euro lordi al mese pagherà in un anno 19,50 euro, quella di 3.000 euro 58,50 euro. La pensione di 5 mila euro sfiorerà i 100 euro.
In cambio l’Inpdap dà un ampio ventaglio di possibilità: prestiti che possono essere piccoli, pluriennali o in convenzione; mutui ipotecari, soggiorni per anziani, case albergo, assistenza e cura dell’Alzheimer, convitti per i figli, borse di studio, vacanze studio, master e dottorati.
Insomma, chi ritiene di avere bisogno di qualche prestazione del genere sicuramente non rimpiangerà di pagare la trattenuta. Anche se, dopo i primi sei mesi provvisori, durerà tutta la vita senza possibilità di eliminarla.

In anticipo rispetto alle previsioni, gli effetti della crisi dei mutui subprime stanno arrivando anche in Italia. Cresce il tasso fisso dei mutui erogati dalle banche italiane con la conseguenza che le famiglie troveranno una nuova sorpresa sotto l’albero di Natale.
I rischi di una serie di conseguenze implicite alla crisi che ha investito, in estate, l’economia statunitense erano molto alti anche in Italia, ma le previsioni del governatore di Bankitalia, Mario Draghi, vedevano gli effetti arrivare nella primavera del 2008.
Invece sembra che una catena di circostanze sfavorevoli abbia portato nel nostro paese degli sviluppi negativi per coloro che hanno richiesto un mutuo bancario. La crisi di fiducia e di liquidità generate dalla crisi americana hanno comportato per le banche un aumento del costo di approvvigionamento che avrà risvolti sui clienti, specie se correlati alla politica monetaria della Bce, colpevole di rialzare i suoi tassi. Questi hanno comportato rate più pesanti chi ha optato per il tasso variabile, il parametro di indicizzazione Euribor è più che raddoppiato dal giugno 2005, e si somma oggi l’effetto subprime che si traduce in ulteriori rincari per i nuovi mutui, specie per il mercato retail.
Dato che il tasso variabile diventa sconveniente per i clienti, si è verificata un’inversione di tendenza: la quota dei flussi erogati relativi a mutui a tasso fisso è superiore al 50%. Più in generale, si registra un significativo rallentamento delle erogazioni: dal +21,1% del primo semestre 2006 ad un ben più modesto +6,8% del primo semestre 2007. Questo significa due cose: se da un lato, quello delle famiglie, è cresciuta l’incertezza dallo scorso anno e dall’altro versante, quello bancario, l’elargizione di finanziamenti per le unità abitative è stata notevolmente ridimensionata, effettuando una selezione avversa dei clienti richiedenti mutui.
Purtroppo, nonostante le rassicurazioni della Bce e di Bankitalia, le ripercussioni per i consumatori finali ci saranno e si verificheranno già dai prossimi mesi.
Secondo l’Adusbef, che ha effettuato uno studio di settore molto approfondito, ci sarà un rincaro su mutui e prestiti di circa 180 euro all’anno per nucleo familiare. Questo perché i tassi sono destinati a diventare l’ammortizzatore della crisi Usa, scaricando l’incombenza della stessa sui risparmiatori invece che sugli istituti di credito. Il singolo percepirà in modo minore il peso, rispetto alle banche, ma la conseguenza primaria sarà una sensibile riduzione del potere d’acquisto per le famiglie ed un indebitamento delle stesse che, a lungo termine, può risultare dannoso. In questo clima, il governo sembra ignorare il problema e pensa soltanto ad alimentare la pressione fiscale con metodi sempre più sofisticati. L’opera di controllo sulle banche, se non adoperata dalle
autorità di competenza, dovrebbe essere sollecitata da un esecutivo che pensa solo alle proprie di finanze, non a quelle delle famiglie. In ultima analisi, si registra anche il rallentamento, forte, del mercato immobiliare. Ma quella che si delinea è una Legge Finanziaria che sul fronte delle abitazioni promette lanterne che si riveleranno lucciole.
Lo sgravio dell’Ici è privo di certezze, legate alle imposte comunali, e la detraibilità degli affitti è una realtà effimera, considerato che non si sa ancora chi tutelerà il proprietario della casa in locazione.
L’indebitamento personale è ormai una consuetudine anche in Italia, basta osservare le pubblicità riguardati finanziamenti e mutui. Un cambiamento di cultura gioverebbe alle famiglie e sarebbe un sonoro campanello d’allarme per gli istituti di credito, a volte colpevoli lucrare troppo sui risparmiatori, per modificare le loro politiche interne.

Un alto esponente dell’Abi intervistato sul motivo per i quali in Italia i tassi di interesse sui mutui immobiliari siano di circa un punto percentuale più alti rispetto al resto d’Europa ha attribuito tale differenza ai maggiori rischi insiti nel sistema Italia dovuti anche al fatto che i tempi della nostra magistratura civile sono assai lenti e che di conseguenza gli istituti di credito devono affrontare maggiori tempi di attesa prima che un mutuatario moroso venga obbligato a pagare gli arretrati o, in difetto, venga espropriato dell’immobile ipotecato.
D’altra parte altri importanti rappresentanti del mondo bancario sostengono che in Italia non si corrono i rischi di fenomeni di sofferenze del tipo mutui subprime poiché i nostri istituti sono stati molto attenti nel valutare prima di tutto la solvibilità dei futuri mutuatari e poi il valore degli immobili.
Il fatto che le banche italiane siano attente a prestare ai clienti buoni è un altro fatto. Il cliente ha ragione a commentare che è la risultante dei due fatti, che vanno in due sensi opposti e dovrebbero quindi annullarsi, a “creare” il costo del mutuo.
Per quanto riguarda la bolla dei prezzi che si è creata è la domanda che si autoalimenta sulla convinzione di prezzi sempre in crescita a formarla. Infatti negli Usa è stata anche più clamorosa di quella italiana perché alla fisiologica speranza illusoria dei compratori-speculatori si è sommata quella dei diffusori di mutui subprime, da convertire poi in bond-spazzatura.

Naturalmente, la cancellazione dell’ipoteca comporta un costo, quindi non conviene procedere nel cancellarla se non è necessario. Se si tratta di un muto erogato da una banca, la registrazione dell’atto di consenso a cancellazione dell’ipoteca, da effettuarsi presso l’Agenzia delle Entrate, è gratuita; mentre il deposito di questo atto per l’annotazione di cancellazione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari sconta un’imposta fissa pari ad euro 25,82. Se invece il finanziamento è stato concesso attraverso il rilascio di cambiali ipotecarie, a determinare il costo dell’estinzione contribuisce il reperimento di tutti gli effetti da depositare in originale presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, unitamente all’atto di consenso a cancellazione dell’ipoteca. Il costo d’estinzione dell’ipoteca è costituito dalla sommatoria delle seguenti voci: euro 2,58 per ogni cambiale ipotecaria, 0,50% da calcolarsi sul valore dell’ipoteca, euro 33,00 per i bolli, ed euro 25,82 per i diritti di Conservatoria, cui va sommato un ulteriore 0,50% da calcolarsi sulla somma finanziaria. In un caso o nell’altro, si deve aggiungere l’onorario del notaio.

Il piano d’ammortamento alla francese prevede che la rata sia composta da una quota di capitale e una parte di interessi. Nel caso di mutuo a tasso fisso le rate sono tutte uguali, mentre nel caso di muto variabile possono aumentare seconda dell’andamento del tasso. Le quote che compongono la rata sono crescenti per il capitale e decrescenti per gli interessi.
Questo vuol dire che inizialmente la rata è composta prevalentemente da interessi, mentre più si avvicina la scadenza, più aumenta la quota capitale rimborsata.

Il numero di pignoramenti, ipoteche ed esecuzioni immobiliari è in continua crescita in Italia e dovrebbe arrivare entro la fine del 2007 al 19% in più rispetto all’anno precedente.
Questa in sintesi è la denuncia contenuta in un documento pubblicato da Adusbef, l’associazione italiana dei consumatori specializzata nella difesa degli utenti dei servizi bancari e finanziari, dove viene annunciato che la crisi dei mutui subprime americani non ha messo in ginocchio solo i cittadini americani ma anche quelli europei e italiani molto più esposti al rialzo dei tassi.
Adusbef ha preso in analisi tutti i dati ufficiali forniti da otto tribunali di città del centro-nord, compresi Roma e Milano e ha notato che già fino ad agosto sono stati in netto aumento i pignoramenti di case e abitazioni. Se l’andamento dovesse essere confermato anche nell’ultima parte dell’anno, si andrebbe dal +27% di Macerata al +16% di Venezia, mentre Roma e Milano salirebbero rispettivamente del 21 e del 22%.
Questa per ora è solo una stima empirica ma anche i tribunali vanno denunciando da qualche anno l’aggravarsi di questa situazione: il livello di indebitamento degli italiani sta aumentando a livelli pericolosi. E l’indebitamento per la casa è sicuramente quello che pesa di più. Secondo dati di Assoedilizia, i mutui immobiliari coprono l’8% del valore del patrimonio residenziale e il 15% del totale delle abitazioni; con la cifra complessiva di 250 miliardi di euro rappresentano il 17% del Pil.
Il presidente di Adusbef Elio Lannutti chiama si rivolge alle banche e dice: “Questo non accadrebbe se molti italiani non fossero stati costretti a sottoscrivere mutui a tasso variabile quando i tassi di interesse erano ai minimi storici”. I mutui a tasso variabile erogati in Italia sono pari al 91% del totale, sempre secondo Adusbef, mentre nel resto dell’Europa sono il 50%. A sostegno, Lannutti cita dati elaborati dal centro studi Nomisma, secondo cui sarebbero 3,6 milioni le famiglie italiane in difficoltà per il caro casa: di questi 1,7 milioni avrebbero problemi per pagare l’affitto, gli altri 1,9 milioni la rata del mutuo.
Le banche e gli istituti di credito però non ci stanno a sentirsi incolpati e secondo Abi, l’Associazione Bancaria Italiana, “quelle dell’Adusbef sono cifre a noi ignote, che non hanno alcuna relazione con i tassi di interesse sui mutui. Di recente, un’indagine rapida del centro studi dell’Abi, su un campione rappresentativo del 90% delle banche italiane, aveva rilevato
che il livello di rate non pagate si aggira intorno all’1% del totale erogato”.
Abi mette in dubbio anche la veridicità della ricerca dell’associazione dei consumatori dicendo che “bisogna tenere conto che in Italia i tempi per le esecuzioni forzose in caso di insolvenza vanno dai 2 ai sette anni, di conseguenza, i dati dell’Adusbef si riferirebbero come minimo a procedure avviate nel 2005″.
A supporto della denuncia dei consumatori sono invece intervenuti esponenti politici della sinistra. Per il ministro all’Ambiente Alfonso Pecoraro Scanio “l’allarme lanciato da Adusbef non è da sottovalutare”, mentre il vicepresidente di Rifondazione Comunista al Senato Tommaso Sodano e il presidente Giovanni Russo Spena chiedono che in Finanziaria “ci siano gli strumenti per intervenire
sulle banche e mettere in moto meccanismi di protezione per le famiglie”