Ormai è un problema che capita a diversi mutuatari dover ricontrattare le condizioni del mutuo perchè questo è stato cartolarizzato. Può capitare quindi che la banca rifiuti l’operazione proprio a causa della cartolarizzazione.
La rinegoziazione non è un diritto garantito dalla legge in quanto non è un diritto del sottoscrittore stabilito dalla legge. La legge, ossia il Testo Unico Bancario all’articolo 40, riconosce infatti come unico diritto del creditore quello di estinguere il mutuo in anticipo. Essendo un diritto stabilito per legge le banche hanno l’obbligo di consentire questa operazione.
La rinegoziazione invece non è un diritto ma una facoltà che può essere o meno concessa dall’istituto di credito e alle condizioni che la banca ritiene più opportune.
E si può fare anche, entro certi limiti, quando il mutuo è stato cartolarizzato.
Le operazioni di cartolarizzazione consistono sostanzialmente nella vendita da parte della banca di crediti vantati nei confronti dei clienti (come ad esempio possono essere mutui, prestiti personali, etc.) ad una società (tecnicamente denominata “Società Veicolo”) che, per acquistare i crediti dalla banca emette dei titoli obbligazionari sul mercato (quindi li trasforma in
“carta”, da qui il nome di queste operazioni), titoli che a loro volta vengono venduti sul mercato.
Queste operazioni sono regolate dalla legge 130 del 1999.
La legge dispone che le “Società Veicolo” che acquistano crediti per questo tipo di operazioni non possano esercitare altre attività se non quelle connesse con la gestione dei crediti acquistati .
E’ poi previsto dalla legge che si debba individuare un soggetto qualificato che provveda a incassare tutte le somme dovute in relazione ai crediti ceduti, nel caso di mutui si tratta delle rate che scadono volta per volta. Questo soggetto, in genere, è lo stesso soggetto che ha originariamente concesso il mutuo, ossia la banca. Quindi è sempre la banca che ha erogato i crediti che continua a gestirne gli incassi, e gli adempimenti per il mutuatario (il Cliente che ha ottenuto il mutuo) non cambiano. Infatti il mutuatario continuerà a pagare le rate alla propria banca che a sua volta provvede a versarle al nuovo creditore giuridico, ossia la società veicolo.
La legge non prevede l’obbligo di informare in via preventiva i clienti dell’operazione, ma dopo che questa è stata effettuata è prevista una comunicazione scritta che informa della cessione del mutuo, e nella quale è chiaramente specificato che l’operazione non comporta alcun cambiamento gestionale, operativo, di condizioni, e soprattutto di rapporti con l’istituto di credito.
Di conseguenza anche i mutui cartolarizzati possono essere estinti anticipatamente, perchè questa la facoltà deriva direttamente dalla legge.
Invece per quanto riguarda le rinegoziazioni, poichè questa possibilità non è contemplata nel contratto di mutuo, è sempre a discrezione dell’istituto di cretito concederla, e inoltre esistono alcuni vincoli necessari a garantire e tutelare la remunerazione e la struttura dei titoli emessi sul mercato dalla “Società Veicolo” e a sua volta sottoscritti dagli investitori.
E’ possibile, quindi che venga proposta come alternativa non la rinegoziazione la l’estinzione e l’accensione di un nuovo mutuo.
Di fronte ad una situazione di questo tipo, quindi è più difficile che venga accolta la richiesta di rinegoziazione che comporta una modificazione delle condizioni contrattuali originarie e perciò modifica anche la situazione per la “Società Veicolo”.
Sta di fatto, però, che qualunque decisione in materia è rimandata al direttore della filiale, che quindi ha la possibilità, se vuole, di trovare soluzioni alternative a costi contenuti. Se però la soluzione proposta non è gradita non ci sono norme di legge a tutela di chi vuol rinegoziare, e l’unica via è quella di cambiare banca.

Sono cresciuti dello 0,78% nella fine del 2007 il numero di pignoramenti e ipoteche eseguiti a causa della crisi prodotta dai mutui subprime. Sono gli USA e in particolare California e Florida gli stati più colpiti.
Le case degli americani sembrano sempre più costruite sulla sabbia, travolte da una crisi nel mercato dei mutui che non accenna a placarsi in nessun modo e che ha fatto salire alle stelle il numero di pignoramenti nell’anno 2007.
La Mortgage Bankers Association, l’associazione che riunisce gli operatori americani che erogano prestiti ipotecari, ha annunciato fatto sapere che i casi di pignoramento registrati nel trimestre luglio-settembre sono aumentati dello 0,78%, il tasso di crescita più alto mai raggiunto dal 1972, anno in cui la Mba ha iniziato a stilare i propri rapporti.
In più, i proprietari in ritardo con il pagamento delle rate del mutuo non sono mai stati così numerosi da 21 anni a questa parte 21 anni a questa parte.
Sono soprattutto le famiglie che hanno acceso un mutuo a tasso variabile ad accusare il colpo: il 4,72% si è dovuto rassegnare al pignoramento, mentre quasi il 19% fatica a pagare le rate nei tempi stabiliti. Nel trimestre precedente, si raggiungevano percentuali rispettivamente del 3,8% e del 17%.
Ma le statistiche mettono in luce difficoltà gravi a livello generale: sono insolventi il 5,59% dei proprietari che hanno un mutuo. Secondo la legge, l’insolvenza scatta quando il ritardo nei pagamenti ammonta a 30 o più giorni. California e Florida sono gli stati più colpiti: qui si concentra il 34% dei mutui subprime a tasso variabile, i più a rischio di concludersi con un sequestro dell’immobile.
In totale, sono 994mila le case in via di pignoramento: non è detto che tutti i proprietari debbano perdere la propria abitazione, ha sottolineato Doug Duncan, direttore dell’Mba, ma grave che un numero così alto di abitazioni sia anche solo a rischio. All’origine della drammatica situazione ci sono le politiche monetarie semplicistiche, la mancanza di regole chiare e di chi le faccia rispettare, le speculazioni immobiliari, ma soprattutto l’abbandono di qualsiasi principio elementare di prudenza da parte di chi concede i prestiti ipotecari.
Il presidente Bush ha presentato ieri un piano che cercherà di mettere un freno al boom dei pignoramenti, congelando per cinque anni il tasso dei mutui più a rischio: un ottimo inizio, commentano gli analisti, ma la strada verso la guarigione di un mercato agonizzante richiederà interventi più consistenti.

La tentazione di chiamarli i “subprime all’italiana” sarebbe forte ma anche eccessiva. Troppo diversi i numeri dietro al fenomeno mutui italiani. Ancora più diversi il mercato e la cultura delle famiglie italiane rispetto a quelle statunitensi nel settore dei prestiti e credito.
I famigerati subprime, i mutui Usa ad alto rischio che hanno causato lo tsunami finanziario dell’estate e che ancora preoccupano le Banche centrali sulle due sponde dell’Atlantico, da noi non sono stati piazzati. Ma nel loro “piccolo” pure i 16 miliardi di euro in mutui vicini al 100% concessi a circa 100 mila famiglie italiane iniziano un po’ a preoccupare gli esperti del settore. Anche perché, a dirla proprio tutta, in teoria non dovrebbero nemmeno esistere non essendo ammessi dalla Banca d’Italia mutui superiori all’80% senza polizze assicurative accessorie.
Così, adesso che un italiano su quattro, secondo il Rapporto Bnl-Einaudi appena pubblicato è a rischio rata, loro, i debitori al 100% della propria casa che fino a ora non hanno fatto altro che ripagarne gli interessi, potrebbero essere i primi a trovarsi in difficoltà. Sono loro, insomma, l’anello debole della catena, proprio come i subprime sul mercato Usa. Secondo Valeria Picconi di Genworth Financial, direttore generale Mortgage Insurance per l’Italia, che si occupa proprio di assicurare le banche sui mutui sopra l’80% “L’esperienza in tutti i mercati mondiali mostra che più è esiguo l’importo dell’anticipo versato dal cliente per l’acquisto di un immobile, maggiore è la probabilità che si interrompa il pagamento delle rate con l’insorgere di difficoltà finanziarie. Anche perché i mutui al 100% vengono generalmente accesi da giovani coppie che non hanno risparmi e l’appoggio finanziario delle famiglie alle spalle oppure, in parte, da immigrati con un lavoro stabile”.
Senza contare che la copertura integrale del sogno-casa di proprietà non è certo data a sconto. Anzi. Il tasso di interesse è come minimo di mezzo punto percentuale più elevato rispetto a un mutuo all’80%. E dunque, queste famiglie sono le prime a subire la pressione di una rata che cresce scombinando i conti già precari di fine mese. Secondo la Picconi “La Banca d’Italia non fornisce la percentuale dei mutui a elevato loan to value (cioè sopra l’80%, ndr) ma le nostre stime unite a quelle di Assofin ci permettono di dire che nel 2007 il 9,4% dei nuovi mutui accesi durante l’anno che si sta chiudendo hanno queste caratteristiche. Una percentuale in crescita rispetto al 7% del 2006 e del 2005. In totale si tratta di un mercato di oltre 16 miliardi di euro di cui 5,9 solo nel 2007″.
Sono numeri importanti che rappresentano il 5% del totale dei mutui accesi in questo momento in Italia sia vecchi che nuovi. Anche se negli altri Paesi europei dove questi prodotti sono presenti da tempo la quota sui nuovi prestiti è molto più alta: il 25% in Spagna, il 20-25% in Germania, il 34% negli Usa, addirittura il 48% in Gran Bretagna dove, dunque, un mutuo su due è acceso sulla quasi totalità del capitale. In Italia questi prodotti sono sbarcati da 4-5 anni con banca Woolwich. Ma negli ultimi due, tre anni sono arrivate tutte le grandi banche per finanziare la love story infinita degli italiani con mattoni, mattonelle, tetti e parquet.
Nomi diversi. Stessi contenuti: per SanPaolo la formula magica è Domus 100%. Per Banca Intesa Mutuo 95. Per il gruppo Unicredit che ormai ha inglobato anche la romana Capitalia Mutuo 100% Top. Per la “francese” Bnl, gruppo Bnp Paribas, Formula 100%. Insomma, gli istituti non si erano nemmeno dovuti spremere le meningi per scatenare la corsa agli sportelli. D’altra parte siamo nel Paese di tutti pazzi per il mutuo visto che i 3,6 milioni in circolazione, per un controvalore di 280 miliardi, sono pari a circa un sesto dello spaventoso debito pubblico italiano, tanto per intendersi.
Ciononostante, a parte le stime Assofin e di esperti del settore come Genworth, non esistono statistiche ufficiali. Alcune banche, come Unicredit, dicono di avere mutui sopra l’80% per una quota pari al 5% dei propri mutui. Ma anche l’Abi, l’Associazione bancaria italiana, non ha numeri sul fenomeno visto che si tratta di prodotti sbarcati di recente e che dunque non vengono ancora monitorati, come spiega, Gianfranco Torriero, capo economista della stessa Abi. Sempre Torriero getta acqua sul fuoco anche sul caso dei mutui al 100% «in nero» sollevato dal presidente di Mutuionline, Marco Pescarmona, cioè sui mutui concessi formalmente all’80 ma in realtà al 100%, grazie al meccanismo di sopravvalutazione dell’immobile.
Secondo il capo economista Abi «è molto difficile che questo meccanismo, possibile forse in un mercato più aggressivo come quello Usa, sia stato effettivamente utilizzato dalle banche italiane ». Resta da valutare il rischio per l’intero sistema visto che, conclude Picconi, «in Italia i mutui fino al 100% sono più rischiosi anche per le banche a causa della minore garanzia offerta da un immobile comprato completamente a prestito».

Le norme relative alla possibilità di sospendere il pagamento delle rate di mutuo entreranno in vigore solo quando saranno emanate le norme attuative previste dal comma 480 dell’articolo 2 della legge Finanziaria.
Il regolamento dovrà disciplinare l’attività del Fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa che si farà carico del pagamento delle rate al posto di chi è in difficoltà. Nella finanziaria non è previsto un termine per l’emanazione del regolamento, quindi si può prevedere entro quale data e come sarà possibile presentare la richiesta di sospensione dei pagamenti. In ogni caso la legge ha stabilito che la possibilità di chiedere la sospensione del pagamento delle rate di un mutuo riguarda solo i contratti di mutuo riferiti all’acquisto di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale del mutuatario. Altre forme di mutuo o di finanziamento sono escluse.

La legge Bersani 40/07 ha abolito la penale per l’estinzione anticipata dei mutui sottoscritti a partire dal 2 febbraio 2007 e l’ha ridotta per i vecchi mutui, ossia quelli sottoscritti prima della data del 2 febbraio 2007.
Quindi a prescindere da quello che prevede il contratto, la banca non può assolutamente richiedere penali più elevate di quelle ridefinite dalla legge che variano a seconda del tipo di indicizzazione, della data di sottoscrizione e della durata residua.
Inoltre la cancellazione dell’ipoteca per tutti i mutui estinti a partire dal 2 febbraio 2007 è senza spese e tutte le spese dell pratiche di estinzione sono a carico della banca.
Da notare con attenzione però che la penale si paga per i mutui che non sono destinati all’acquisto della prima casa.
La banca ha il diritto di applicare le penali di estizione anticipata. La penale, infatti, è stata abolita dalla legge Bersani 40/07 solo per i mutui per acquisto o ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale.

Dopo tanti anni di vacche grasse, gli ultimi dati sul mercato dei mutui immobiliari non sono tranquillizzanti. Gli operatori di mercato sono costretti a confrontarsi con un mercato fermo, se non in recessione; si stima che i pignoramenti dovrebbero crescere del 29%. Il prezzo delle case è aumentato molto velocemente dal 2000 in poi, un po’ per via della crisi delle borse, che ha spostato gli investimenti sul mattone, un po’ per l’effetto euro, che ha calmierato l’inflazione in Europa abbassando il costo del denaro.
Tutti si sono messi a cercare casa, chi per puro investimento, chi perché stanco dell’affitto e attratto dalla possibilità di indebitarsi con un tasso d’interesse contenuto. Ma poi sono arrivate le vacche magre, con i prezzi alle stelle e con un costo del denaro che in un anno e mezzo è raddoppiato, andando dal 2 al 4%. Per finire, la crisi americana dei mutui subprime, che ha intaccato i bilanci di molte banche e creato un clima di sfiducia che ha spinto ancora più in alto i tassi d’interesse.
E’ per questo che si è pensato ad una maggiore consulenza: dare consigli a chi decide di accendere un mutuo affinché faccia le scelte più adatte per le proprie tasche, scegliere il mutuo migliore e sconsigliare il meno adatto alle proprie possibilità per evitare elevati rischi. A questo scopo esiste un progetto che si chiama Big Campus e prevede una serie di corsi di formazione per i mediatori creditizi su: mutui, prestiti, cessione del quinto, polizze assicurative ecc.
Anche se il mediatore è ancora poco conosciuto, si può dire che è una valida figura per chi ha bisogno di consigli, suggerimenti, indicazioni su come comportarsi per evitare di comprare un prodotto finanziario a scatola chiusa.

Secondo la Banca centrale europea si profilano ulteriori problemi nel settore del credito e dei mutui in Eurolandia nell’arco dei prossimi tre mesi. Le Banche europee potrebbero rendere più difficile la concessione di prestiti ad aziende e risparmiatori dopo che la crisi dei mutui negli Usa ha fatto salire il costo del credito. E’ la previsione della Bce, secondo quanto riferisce l’agenzia Bloomberg che dice “La disponibilità delle banche a concedere prestiti appare in deterioramento per effetto delle turbolenze finanziarie”, si legge e si precisa che ci si aspetta che le
difficoltà “continueranno nei prossimi tre mesi”.
Secondo Bankitalia invece l’accesso al credito in Italia non sembra risentire in modo particolare delle tensioni sui mercati finanziari al contrario di quanto accade nell’area euro. In Italia si registra solo un lievissimo irrigidimento dei criteri per i prestiti alle imprese e un modestissimo rallentamento della richiesta di mutui da parte delle famiglie. Il quadro italiano sembra non essersi modificato sostanzialmente in quanto sono entità molto lievi, fra lo 0,10 e lo 0,30 quando lo 0,50 indica un moderato irrigidimento e lo 0
una sostanziale stabilità.

Sono molte le famiglie che desiderano rimpiazzare il proprio finanziamento e passare ad un mutuo migliore a seguito dei rialzi dei tassi di interesse. Ma come si può fare? Bisogna provare a rinegoziare, tornare cioè presso la filiale della propria banca e chiedere di cambiare delle caratteristiche del mutuo. Ma la banca non è obbligata ad acconsentire, quindi se questo sistema non va in porto, si può provare con la surrogazione.
La Legge Bersani ha ribadito la possibilità di trasferire il vecchio mutuo ad un’altra banca. L’ipoteca viene trasferita da una banca all’altra e il mutuatario ottiene una rata più bassa. Ma con la surrogazione si può modificare solo il tasso; durata e importo devono rimanere uguali. Ci sono 5 fasi da rispettare: l’avvio della procedura presso la nuova banca, l’analisi da parte della nuova banca della fattibilità dell’operazione, la comunicazione dalla vecchia alla nuova banca dell’importo del debito residuo, la stipula del nuovo contratto di mutuo, l’annotazione della surroga dell’ipoteca in conservatoria. Una volta tentate le due alternative meno costose, a chi vuole rottamare il vecchio mutuo non rimane altro che la sostituzione. Ci si guarda intorno alla ricerca di una banca che offra condizioni vantaggiose e si sottoscrive un nuovo contratto. Questa operazione comporta l’estinzione del vecchio finanziamento e l’accensione di un nuovo prestito con un altro istituto.

Con la circolare n.12 dell’8 novembre 2007, l’Agenzia del Territorio ha fornito alcuni chiarimenti operativi sull’invio telematico delle comunicazioni di cancellazione delle ipoteche iscritte a garanzia dei mutui. Tale modalità di trasmissione agli Uffici provinciali dell’Agenzia da parte delle banche, delle società finanziarie e degli enti di previdenza, è stata attivata in via sperimentale e facoltativa dal 5 novembre 2007. Diventerà obbligatoria dal 1° marzo 2008. Nella circolare di novembre sono regolamentati: le attività propedeutiche che il soggetto creditore deve svolgere ai fini della verifica, da parte dell’Ufficio dell’Agenzia competente, sulla effettiva provenienza della comunicazione, il contenuto delle comunicazioni, la trasmissione e la ricezione delle comunicazioni, l’esame delle comunicazioni. Fino all’entrata in vigore dell’obbligatorietà dell’invio telematico, le suddette comunicazioni possono essere presentate su supporto informatico.

In alcuni casi è possibile accedere ad un mutuo per la prima casa superiore al valore dell’immobile che si vuole acquistare.
E’ possibile ottenere da un istituto di credito o banca un mutuo complessivamente superiore al prezzo di acquisto della prima casa nel caso in cui nel contratto sia specificato che parte della somma mutuata è destinata a coprire i costi dei lavori di ristrutturazione dell’immobile. Per evitare il rischio di eventuali accertamenti fiscali sul rogito è sufficiente fornire la prova documentata dei lavori di ristrutturazione effettuati sull’immobile che è stato acquistato. A questo scopo potranno essere esibite le autorizzazioni di esecuzione dei lavori se previste, rilasciate dall’ente locale competente, i preventivi relativi ai lavori da svolgere, le fatture di pagamento e ogni altra utile documentazione. Il titolare del contratto del mutuo avrà inoltre la possibilità di sommare le detrazioni di acquisto con quelle per ristrutturazione della prima casa.