Dopo tanti anni di vacche grasse, gli ultimi dati sul mercato dei mutui immobiliari non sono tranquillizzanti. Gli operatori di mercato sono costretti a confrontarsi con un mercato fermo, se non in recessione; si stima che i pignoramenti dovrebbero crescere del 29%. Il prezzo delle case è aumentato molto velocemente dal 2000 in poi, un po’ per via della crisi delle borse, che ha spostato gli investimenti sul mattone, un po’ per l’effetto euro, che ha calmierato l’inflazione in Europa abbassando il costo del denaro.
Tutti si sono messi a cercare casa, chi per puro investimento, chi perché stanco dell’affitto e attratto dalla possibilità di indebitarsi con un tasso d’interesse contenuto. Ma poi sono arrivate le vacche magre, con i prezzi alle stelle e con un costo del denaro che in un anno e mezzo è raddoppiato, andando dal 2 al 4%. Per finire, la crisi americana dei mutui subprime, che ha intaccato i bilanci di molte banche e creato un clima di sfiducia che ha spinto ancora più in alto i tassi d’interesse.
E’ per questo che si è pensato ad una maggiore consulenza: dare consigli a chi decide di accendere un mutuo affinché faccia le scelte più adatte per le proprie tasche, scegliere il mutuo migliore e sconsigliare il meno adatto alle proprie possibilità per evitare elevati rischi. A questo scopo esiste un progetto che si chiama Big Campus e prevede una serie di corsi di formazione per i mediatori creditizi su: mutui, prestiti, cessione del quinto, polizze assicurative ecc.
Anche se il mediatore è ancora poco conosciuto, si può dire che è una valida figura per chi ha bisogno di consigli, suggerimenti, indicazioni su come comportarsi per evitare di comprare un prodotto finanziario a scatola chiusa.

Secondo la Banca centrale europea si profilano ulteriori problemi nel settore del credito e dei mutui in Eurolandia nell’arco dei prossimi tre mesi. Le Banche europee potrebbero rendere più difficile la concessione di prestiti ad aziende e risparmiatori dopo che la crisi dei mutui negli Usa ha fatto salire il costo del credito. E’ la previsione della Bce, secondo quanto riferisce l’agenzia Bloomberg che dice “La disponibilità delle banche a concedere prestiti appare in deterioramento per effetto delle turbolenze finanziarie”, si legge e si precisa che ci si aspetta che le
difficoltà “continueranno nei prossimi tre mesi”.
Secondo Bankitalia invece l’accesso al credito in Italia non sembra risentire in modo particolare delle tensioni sui mercati finanziari al contrario di quanto accade nell’area euro. In Italia si registra solo un lievissimo irrigidimento dei criteri per i prestiti alle imprese e un modestissimo rallentamento della richiesta di mutui da parte delle famiglie. Il quadro italiano sembra non essersi modificato sostanzialmente in quanto sono entità molto lievi, fra lo 0,10 e lo 0,30 quando lo 0,50 indica un moderato irrigidimento e lo 0
una sostanziale stabilità.

Sono molte le famiglie che desiderano rimpiazzare il proprio finanziamento e passare ad un mutuo migliore a seguito dei rialzi dei tassi di interesse. Ma come si può fare? Bisogna provare a rinegoziare, tornare cioè presso la filiale della propria banca e chiedere di cambiare delle caratteristiche del mutuo. Ma la banca non è obbligata ad acconsentire, quindi se questo sistema non va in porto, si può provare con la surrogazione.
La Legge Bersani ha ribadito la possibilità di trasferire il vecchio mutuo ad un’altra banca. L’ipoteca viene trasferita da una banca all’altra e il mutuatario ottiene una rata più bassa. Ma con la surrogazione si può modificare solo il tasso; durata e importo devono rimanere uguali. Ci sono 5 fasi da rispettare: l’avvio della procedura presso la nuova banca, l’analisi da parte della nuova banca della fattibilità dell’operazione, la comunicazione dalla vecchia alla nuova banca dell’importo del debito residuo, la stipula del nuovo contratto di mutuo, l’annotazione della surroga dell’ipoteca in conservatoria. Una volta tentate le due alternative meno costose, a chi vuole rottamare il vecchio mutuo non rimane altro che la sostituzione. Ci si guarda intorno alla ricerca di una banca che offra condizioni vantaggiose e si sottoscrive un nuovo contratto. Questa operazione comporta l’estinzione del vecchio finanziamento e l’accensione di un nuovo prestito con un altro istituto.

Con la circolare n.12 dell’8 novembre 2007, l’Agenzia del Territorio ha fornito alcuni chiarimenti operativi sull’invio telematico delle comunicazioni di cancellazione delle ipoteche iscritte a garanzia dei mutui. Tale modalità di trasmissione agli Uffici provinciali dell’Agenzia da parte delle banche, delle società finanziarie e degli enti di previdenza, è stata attivata in via sperimentale e facoltativa dal 5 novembre 2007. Diventerà obbligatoria dal 1° marzo 2008. Nella circolare di novembre sono regolamentati: le attività propedeutiche che il soggetto creditore deve svolgere ai fini della verifica, da parte dell’Ufficio dell’Agenzia competente, sulla effettiva provenienza della comunicazione, il contenuto delle comunicazioni, la trasmissione e la ricezione delle comunicazioni, l’esame delle comunicazioni. Fino all’entrata in vigore dell’obbligatorietà dell’invio telematico, le suddette comunicazioni possono essere presentate su supporto informatico.

In alcuni casi è possibile accedere ad un mutuo per la prima casa superiore al valore dell’immobile che si vuole acquistare.
E’ possibile ottenere da un istituto di credito o banca un mutuo complessivamente superiore al prezzo di acquisto della prima casa nel caso in cui nel contratto sia specificato che parte della somma mutuata è destinata a coprire i costi dei lavori di ristrutturazione dell’immobile. Per evitare il rischio di eventuali accertamenti fiscali sul rogito è sufficiente fornire la prova documentata dei lavori di ristrutturazione effettuati sull’immobile che è stato acquistato. A questo scopo potranno essere esibite le autorizzazioni di esecuzione dei lavori se previste, rilasciate dall’ente locale competente, i preventivi relativi ai lavori da svolgere, le fatture di pagamento e ogni altra utile documentazione. Il titolare del contratto del mutuo avrà inoltre la possibilità di sommare le detrazioni di acquisto con quelle per ristrutturazione della prima casa.