Tra le novità sui mutui entrate in vigore con la legge finanziaria c’è anche anche quella che fa definitivamente chiarezza sull’estinzione dell’ipoteca dopo il pagamento del mutuo, senza necessità di cancellazione.
Chi si chiedeva se cancellare l’ipoteca è un atto davvero necessario, o se si deve per forza ricorrere al notaio se la banca non rispetta la legge e si vuol vendere casa, ora ha una risposta chiara e netta:
cancellare l’ipoteca dopo aver pagato il mutuo ormai non serve più!
E dall’inizio dell’anno non occorre nemmeno se si tratta di mutuo del costruttore. E su questo la legge non lascia spazio a dubbi.

L’ipoteca, definita dall’articolo 2808 del Codice Civile, è un’iscrizione nei registri immobiliari, i registri sono pubblici e dunque è sempre possibile richiedere una visura ipotecaria, con la quale viene riconosciuto al creditore il diritto di ottenere la vendita del bene e di incassare le somme a rimborso del credito, nel caso in cui il debitore non provveda a restituire il prestito. L’ipoteca a favore di una banca a garanzia di un mutuo è dunque una nota iscritta sui registri immobiliari che contiene le seguenti inidcazioni:
- capitale, tasso interesse annuo e semestrale, importo interessi, spese e totale somma garantita (comprensiva di capitale, interessi e spese);
- eventuale presenza di importi variabili o in valuta estera;
- tempo di esigibilità del credito;
- termine dell’ipoteca;
- dati catastali degli immobili oggetto dell’ipoteca;
- soggetti a favore (creditori), soggetti contro (debitori) ed eventuali altri soggetti debitori non datori di ipoteca.
Per legge l’ipoteca dura un massimo di 20 anni. Quindi per i mutui con durata maggiore occorre rinnovare l’iscrizione prima della scadenza.
La durata massima stabilita dalla legge comporta dunque che dopo 20 anni l’ipoteca, se non viene rinnovata, non ha più valore. Questo significa che anche se sul registro resta l’annotazione la banca a favore della quale era stata accesa l’ipoteca dopo 20 anni non può più accampare nessun diritto nei confronti del debitore originario né tanto meno dell’attuale proprietario dell’immobile. Dunque l’iscrizione resta ma non conta più nulla. Di fatto è estinta, per legge. E se andiamo a vedere tutti i casi di estinzione, indicati dall’articolo 2878 del Codice Civile, scopriamo che l’ipoteca si estingue: “con la cancellazione dell’iscrizione; con la mancata rinnovazione dell’iscrizione entro il termine indicato dall’art. 2847 ossia 20 anni; con l’estinguersi dell’obbligazione.” Quest’ultima espressione sta a significare che una volta effettuato l’ultimo pagamento la banca creditrice non potrà più vantare nessun diritto nei confronti dell’immobile del cliente sul quale era stata accesa l’ipoteca. L’immobile, in sostanza, è “libero da oneri” per legge anche senza la necessità che il notaio intervenga per modificare la trascrizione ipotecaria e riportare l’avvenuto pagamento.
La legge Bersani e la nuova finanziaria dicono che l’ipoteca dopo il pagamento non ha più valore. Questo lo ribadisce anche il comma 8-sexies dell’articolo 13 della legge Bersani 45/07, come modificato dalla legge finanziaria, in base al quale ” Ai fini di cui all’articolo 2878 del codice civile, ed in deroga all’articolo 2847 del codice civile, se il creditore è soggetto esercente attività bancaria o finanziaria, l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo stipulato o accollato a seguito di frazionamento, anche ai sensi del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, anche se annotata su titoli cambiari,si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell’obbligazione garantita”. L’indicazione che l’estinzione “automatica” ha valore anche per i mutui del costruttore è stata introdotta dalla finanziaria, ma in una formulazione che evidentemente non lascia adito a dubbi, e che obbliga le banche a provvedere alla cancellazione automatica anche per questi mutui.
Di conseguenza ora quando chi vuol vendere ha in mano il documento da cui risulta che l’ultima rata è stata versata e il debito estinto, può tranquillamente procedere senza preoccuparsi di altro. E qualunque notaio potrà effettuare l’atto di vendita senza imporre oneri di cancellazione a fronte della quietanza di pagamento che oram per legge, attesta di fatto che l’ipoteca è automaticamente estinta.

L’andamento delle rate dei mutui non è legato al tasso di interesse stabilito dalla Banca centrale europea ma fa riferimento all’Euribor, che è un tasso di riferimento del mercato interbancario. Di norma viene utilizzato l’Euribor ad un mese, e in particolare sul tasso registrato l’ultimo giorno lavorativo del mese precedente a quello di scadenza della rata. A questo dato occorre poi aggiunmgere lo spread, ossia il guadagno della banca. Quindi nel caso della rata di gennaio il mese al quale far riferimento è dicembre. In effetti, però, tra novembre e dicembre dello scorso anno si è registrata una piccola riduzione dei tassi.

Il mercato dei prestiti e mutui immobiliari è davvero grande ed in continua espansione. I mutui immobiliari già sottoscritti dagli italiani sono 3,5 milioni e valgono 300 miliardi. Perciò, dopo che la legge ne ha garantito la portabilità, si è accesa una forte concorrenza. Lo prova in modo chiaro l’iniziativa di Intesa-Sanpaolo che ha annunciato l’azzeramento di tutti gli oneri per chi vuole trasferire il contratto, quindi anche quelli accessori come la parcella notarile, un colpo di spugna a un costo variabile fra 500 e mille euro.
L’istituto guidato da Corrado Passera è il primo fra le grandi banche a promuovere un’iniziativa del genere. Ma è probabile non resti la sola a lungo: anche il superconcorrente Unicredit si sta attrezzando e dovrebbe essere pronto in breve tempo. Il mercato è comunque in pieno movimento. Alcuni istituti, soprattutto esteri come Ing o Barclays, hanno puntato sui costi ma, come il gruppo inglese attraverso l’istituto specializzato Woolwich, applicando bonus sulle spese notarili. In altri casi poi l’azzeramento degli oneri è ancora lasciato alla «libera» negoziazione e quindi alla disponibilità della banca e all’abilità del cliente.
Andrea Crovetto, direttore commerciale Banca dei territori Intesa-Sanpaolo, dice: “La nostra iniziativa fa chiarezza. Al cliente diciamo in modo molto semplice: se trasferisci da noi il tuo mutuo non paghi nulla. La nostra è una politica di attenzione a un mercato delle famiglie che sta cambiando. Infatti negli ultimi nove mesi abbiamo erogato 10 mila finanziamenti a lavoratori con contratti atipici e dato la possibilità di sospendere le rate del mutuo per un certo periodo di tempo”.
In effetti l’efficacia della mossa annunciata giovedì si misurerà, oltre che nei possibili risparmi, nel comunicato è indicato anche l’azzeramento degli oneri di un’eventuale nuova perizia che tuttavia dovrebbero essere già stati cancellati dalla normativa, soprattutto nella trasparenza promessa. La legge Bersani e un successivo emendamento ad hoc dell’ultima Finanziaria, hanno reso possibile la portabilità eliminandone i costi bancari quali commissioni, spese di istruttoria e così via ma non quelli accessori come appunto gli oneri relativi al notaio per la stipula del nuovo contratto e l’annotazione dell’ipoteca, cioè della garanzia sul prestito. Garanzia che cambia beneficiario (dalla vecchia alla nuova banca) e si trasferisce senza necessità che, com’era previsto prima della legge, venga prima estinta e poi riaccesa.
Dall’inizio dell’anno scorso, cioè da quando è possibile il trasloco del mutuo, tecnicamente la «surroga», è nata la concorrenza non solo sui nuovi contratti ma anche su quelli già sottoscritti. I consumatori non hanno certo perso tempo: nel 2007 ci sono state 42 mila rinegoziazioni e 50 mila estinzioni anticipate. Una mobilità resa più agevole anche da iniziative di categoria, come l’accordo fra Abi (l’associazione delle aziende di credito) e consumatori sui costi di estinzione anticipata e l’introduzione della procedura interbancaria elettronica per il trasferimento, promossa sempre dall’Abi a partire dal 4 febbraio e in fase di avvio operativo in queste settimane.
La procedura consente al cliente di rivolgersi direttamente solo alla banca nuova, che «dialoga» con quella vecchia facendo partire il contratto automaticamente da una certa data.
Certo, sul mercato le rinegoziazioni sono state favorite, oltre che dalla competizione, anche da altre considerazioni e urgenze, Unicredit ha sottolineato di aver rivisto nel 2007 mutui di 18 mila clienti «rischiosi » prima della crisi dei subprime. Ma senza dubbio il mercato è in piena effervescenza grazie alla portabilità, tanto è vero che l’iniziativa di Intesa-Sanpaolo è stata salutata in modo positivo da associazioni dei consumatori come l’Adiconsum.

Chi ha contratto debiti con il Fisco può scegliere di pagare a rate già con il primo avviso di pagamento, senza dover attendere la notifica della cartella esattoriale. Infatti La Finanziaria 2008 ha stabilito che si può chiedere la rateazione delle somme dovute anche per gli importi richiesti con il cosiddetto avviso bonario, emesso dall’Agenzia delle entrate a seguito dei controlli effettuati
sulle denunce dei redditi dei contribuenti. Tale avviso, o comunicazione di irregolarità, precede l’iscrizione a ruolo delle somme dovute e consente, a chi paga entro 30 giorni, di usufruire di uno sconto sulle sanzioni normalmente applicabili.
Prima di questa modifica, si poteva chiedere la rateazione del debito solo quando veniva notificata la cartella di pagamento. Ora invece nella comunicazione inviata dal Fisco viene indicata subito la possibilità di saldare il dovuto in unica soluzione oppure a rate, con interessi del 3,5% annuo, con le seguenti modalità:
1) massimo 6 rate trimestrali di pari importo (cioè in 18 mesi), se il dovuto supera 2.000 euro;
2) massimo 8 rate trimestrali, tutte dello stesso ammontare, se l’importo dovuto supera 5.000 euro;
3) massimo 20 rate trimestrali di pari importo, quando il debito totale supera 50.000 euro.
E questo non è tutto, infatti chi si trova in momentanee difficoltà economiche può chiedere all’Agenzia delle entrate di pagare in sei rate trimestrali anche importi inferiori a 2.000 euro. La richiesta deve essere presentata entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione. Per i debiti che superano 50.000 euro è necessario garantire la dilazione con una polizza fideiussoria o con
una fideiussione bancaria commisurata al totale delle somme dovute, comprese le sanzioni in misura piena, cioè senza lo sconto applicato nell’avviso bonario. Con l’autorizzazione dell’ufficio fiscale si può prestare garanzia anche con ipoteca su immobili di proprietà di chi concede l’ipoteca, che non deve essere necessariamente il contribuente.
Le novità si applicano dalle dichiarazioni dei redditi relative al 2006, per le somme dovute a seguito del controllo automatico della denuncia e dal 2005 per i debiti che scaturiscono dal
controllo formale.

La recente impennata del tasso Euribor, a cui fanno riferimento la gran parte dei finanziamenti bancari e i tassi di interesse sui mutui, è stata una sgradevole sorpresa per molti utenti che avevano sottoscritto dei mutui fondiari e si sono visti aumentare la rata di importi in modo assai significativo.
Come ovvia e immediata reazione, molti hanno vagliato l’opportunità di cambiare la tipologia di mutuo e di passare da un mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso.
Dal punto di vista concettuale il ragionamento è giustissimo e conveniente in quanto con il tasso fisso si ha la certezza di pagare sempre la stessa cifra, indipendentemente dalle fluttuazioni dei tassi di interesse quali l’Euribor.
Così ci si mette al riparo da ogni rischio di vedersi aumentare la rata del mutuo.
Dal punto di vista pratico e dei tempi però il passaggio da mutuo a tasso variabile ad un mutuo a tasso fisso potrebbe attualmente non essere così azzeccata in quanto i tassi Euribor sono scesi in modo significativo rispetto anche a solo poche settimane fa, e questo significa che le prossime rate saranno sensibilmente inferiori a quelle degli ultimi mesi.
Oltre a questa evoluzione positiva, per i sottoscrittori di mutui a tasso variabile, c’è inoltre da considerare le crescenti aspettative di discesa dei tassi di interesse soprattutto sulle scadenze brevi.
Questo andamento lo conferma anche la forma della curva dei tassi, con i livelli delle scadenze a 2-3 anni sensibilmente inferiori sia al tasso Euribor a 3 o 6 mesi, sia ai rendimenti delle scadenze superiori ai 5 anni.
Un’ulteriore conferma, ma è ovvio dato che esiste una relazione matematica, ci arriva dall’analisi dei tassi a termine.
Utilizzando come sempre i contratti “Future” sull’Euribor, che indicano le aspettative del mercato su dove saranno i tassi trimestrali ad una certa data futura, si può notare come ci si attenda un netto calo, di quasi un punto percentuale, nel corso dei prossimi 12 mesi.
Tutto ciò è abbastanza coerente con lo scenario di rallentamento economico mondiale che si sta delineando in queste settimane. Ovviamente, tanto maggiore sarà questo rallentamento, tanto più i tassi potranno scendere e viceversa.
Date le aspettative dei mercati quindi, potrebbe essere conveniente aspettare qualche mese prima di scegliere di cambiare il proprio mutuo e passare da tasso variabile a fisso.
Per chi invece è completamente contrario al rischio e non vuole o non può permettersi un eventuale ulteriore aumento della rata, la logica di passare al tasso fisso mantiene la sua validità e, a seconda dei casi, può risultare comunque preponderante rispetto a tutte le considerazione e supposizioni fatte in precedenza.