Chi ha sottoscritto un mutuo o avesse intenzione di sottoscriverne uno può stare sicuro e tranquillo che non potrà cambiare nulla qualsiasi sia la sorte della banca e anche se dovesse fallire.
Infatti il mutuo rappresenta per la banca un credito a fronte del fatto che sono stati prestati dei
soldi.
Si tratta, quindi, in parole povere di una posta “attiva” per la banca, perchè destinata a fruttare un guadagno dato dall’incasso degli interessi. I titoli emessi dalle banche, invece, sono poste “passive” perchè la banca è obbligata a restituire i soldi a chi ha acquistato i suoi titoli.
Quando una banca o una qualunque società viene liquidata o acquisita da altri, chi subentra
acquisisce automaticamente tutte le attività, ossia i crediti, e le passività, vale a dire i debiti della banca. Di conseguenza per chi deve restituire un mutuo non cambia assolutamente nulla.
Restano immutate le condizioni e tutte le altre caratteristiche del mutuo stesso e, ovviamente, non si corre alcun rischio che l’immobile possa andare all’asta se si continuano a pagare le rate. In sostanza accade quello che si verifica con un nutuo cartolarizzato: il credito rappresentato dal mutuo viene “venduto” dalla banca ad un altro soggetto, ma per chi lo ha sottoscritto non cambia assolutamente nulla.

Continuano a scendere i tassi interbancari e ne risentono positivamente le rate dei mutui a tasso variabile.
Le ultime mosse della Banca centrale europea che, dopo aver tagliato il costo del denaro al 3,75%, ha annunciato nuove misure per garantire maggiore liquidità ai mercati, hanno colto nel segno: è la prima volta da gennaio che si registra un calo così consistente dei tassi.
L’Euribor a tre mesi, uno dei parametri su cui le banche indicizzano i mutui, è sceso al 5,045% dal 5,09%. L’equivalente a una settimana è passato dal 4,052 al 4,015%, mentre quello a sei mesi che la scorsa settimana aveva toccato i massimi da 14 anni è calato dal 5,163 al 5,117%.

In questo periodo di crisi e di tassi dei mutui alle stelle ci si chiede perchè l’Euribor è salito così tanto e perchè è così distante dal tasso ufficiale Bce?
L’Euribor è il tasso a cui le banche dell’area euro si prestano tra di loro i soldi a breve termine (da una settimana a 12 mesi). E’ salito ben più del tasso di riferimento Bce perché sul mercato interbancario la liquidità scarseggia. Infatti, a causa della crisi di fiducia legata ai titoli tossici, le aziende di credito diffidano le une delle altre e per cedere i loro fondi chiedono una remunerazione più elevata. Ecco dunque che venerdì scorso il tasso Euribor ha raggiunto un massimo del 5,34%. Difficile dire oggi quanto durerà la crisi.
Per chi ha in corso un mutuo a tasso variabile che si sta rivelando sempre più caro la rinegoziazione proposta dalle banche, in seguito all’accordo Abi/Governo è un rimedio estremo al quale ricorrere solo nel caso in cui non si riesca più a pagare la rata. Oppure, a maggior ragione, se si è rimasti indietro nei pagamenti, o se è cambiato qualcosa nella propria condizione economica (ad esempio uno dei due coniugi non lavora più).
E’ vero che dicendo sì alla rinegoziazione il peso della rata mensile scende in misura sensibile, ma se i tassi rimangono elevati la durata del mutuo rischia di allungarsi a dismisura. A parte i casi di necessità
conviene dunque cercare strade alternative. Come chiedere alla propria banca una riduzione dello spread o un allungamento del piano di rimborso. Oppure cercarsi un’altra banca disposta a prendersi in carico il mutuo, senza spese per la pratica e a condizioni di tasso più favorevoli (la surroga).
In questo modo si può passare da un tasso variabile a uno fisso oppure allungare la durata del mutuo per ridurne la rata.
Chi in questo momento deve comprare casa è normale che abbia serie indecisioni sullo scegliere un mutuo a tasso fisso o uno a tasso variabile.
Bisogna considerare che tutto sommato il mutuo a tasso variabile potrebbe, ed il condizionale è d’obbligo, rivelarsi un’opportunità. Infatti l’Euribor oggi sembra aver raggiunto punte estreme e potrebbe (in un futuro non sappiamo quanto prossimo) iniziare a scendere. Ha senso scegliere il tasso variabile solo se si è assolutamente certi di essere in grado di assorbire ulteriori aumenti della rata dell’ordine del 20-30%.
Dato che i tassi dei mutui variabili e di quelli fissi sono molto vicini forse conviene puntare sulla soluzione più prudente: il mutuo a tasso fisso.
In caso di ribasso del costo del denaro si potrà successivamente cambiare cavallo, a costi contenuti.
Un mutuo a rata costante può essere una buona soluzione per limitare il rischio di un ulteriore incremento dei tassi e poter sfruttare una loro eventuale discesa?
I mutui a tasso variabile ma a rata costante possono essere una soluzione in queste situazioni. Ma il contratto deve specificare chiaramente due aspetti: che la durata massima non può superare un limite prefissato e che a qualsiasi livello giunga l’Euribor l’importo della rata non potrà eccedere il livello concordato. Inoltre il tasso non deve essere troppo distante da quello dei normali mutui a tasso variabile.

Si avvicina la scadenza entro cui bisognera dare una risposta alla banca se accettare o no la rinegoziazione del mutuo e aderire alla convenzione tra l’associazione bancaria Abi e Tremonti.
La convenienza varia a seconda dei casi specifici,ma comunque c’è una ciambella di salvataggio: si può sempre rinegoziare di nuovo anche in seguito, e senza spese.
Può convenire aderire alla convenzione Abi-Tremonti a seconda del tipo di mutuo che si ha sottoscritto, ma una cosa va considerata: sottoscrivere qualunque forma di rinegoziazione non impegna per la tutta la vita.
Anche un mutuo rinegoziato, infatti, può essere nuovamente rivisto o portato ad una banca che offre condizioni più favorevoli grazie alla surroga.
Bisogna sapere quindi che un sì all’accordo non vale per sempre! Accettare la rinegoziazione con la rata calmierata e la scadenza allungata di sicuro conviene a chi oggi si trova in difficoltà e non ha la possibilità di contrattare direttamente con il proprio istituto condizioni migliori o scegliere la surroga. Ma può convenire anche a chi vuol prendersi ancora un po’ di tempo per decidere, dato che
l’accordo Abi-Tremonti non impegna per la vita.
In sostanza anche chi sceglie questa via può, di qui a qualche mese, scegliere di lasciare la banca grazie alla surroga, cambiare di nuovo le condizioni del mutuo rinegoziato, estinguerlo in via anticipata.
Possibilità ribadite anche in una circolare dell’Abi del 23 luglio scorso: dopo aver ottenuto la rinegoziazione secondo l’accordo, “il cliente è libero di chiedere una rinegoziazione del mutuo
nell’ulteriore corso del rapporto come pure la portabilità del mutuo. E’ inoltre libero di effettuare un’estinzione anticipata del mutuo o del solo conto di finanziamento accessorio, senza il pagamento di alcuna penalità”. Quindi se si è in difficoltà o non si possono praticare altre strade si può sempre aderire per tamponare la situazione, e poi decidere più in là se continuare con le rate calmierate o riprendere a guardasi intorno e cercare soluzioni più convenienti con meno affanno. Leggi il resto di questo articolo »

Ancora in discesa il mercato della compravendita degli immobili: il rallentamento è stato, nel primo semestre dell’anno, più forte al Nord (-15,4%), minore a Sud (-10,7%), mentre il Centro segna -14,8%. Un fenomeno rilevato dall’Osservatorio è l’estendersi della frenata delle transazioni ai comuni minori, dove il mercato immobiliare era stato più vivace. Infatti, il calo delle compravendite nei capoluoghi e in provincia si equivale (-14%). Si rileva una forte contrazione a Nord e nel Centro per i comuni non capoluogo (-15,5%), a Sud meno (-10,4%); per i capoluoghi, a Nord -15,5% e a Sud -11,4%. L’incidenza delle compravendite nei capoluoghi rispetto al totale provinciale è scesa dal 31,3% medio del 2003 al 28,9% del 2008.
Il mercato residenziale continua a crescere a Reggio Emilia, Vicenza, Pavia e Savona, Viterbo, Siena e Terni, Reggio Calabria, Pescara, Lecce, Potenza, Enna e Agrigento; cali oltre il 30% in provincia di Lodi, Vicenza, Ascoli Piceno, Oristano. Tra i comuni non capoluogo diminuzioni diffuse; frenano oltre il 30% le province di La Spezia, Lodi, Ferrara ed Enna. Nelle grandi città, il calo è del 15,4% medio: Torino -23%, Napoli -19%, Bologna -16,7%, Milano -12,8%, Roma -13,2%, Firenze -12% e Palermo -9,4%; nelle relative province -13,9% medio.
Per quanto riguarda le quotazioni, su base annua, salgono del 4,3% contro il 5,6% del semestre precedente. La dimensione della crescita si è ridotta della metà (+2,9% nel secondo
semestre 2007 rispetto al primo). Rispetto ai primi sei mesi 2004 l’aumento è stato del 29,1%. Per i capoluoghi (2.286 euro) la crescita dei prezzi è stata dell’1,2%, per i non capoluoghi (1.307) dell’1,5%; su base annua i capoluoghi segnano +3,8% e i comuni piccoli +4,7%. Nelle grandi città, i prezzi passano dai 3.781 euro a metro quadro del centro ai 2.040 della periferia. A Nord la crescita è stata del 2,3% su anno nei capoluoghi e del 3,2% in provincia; al Centro, del 5,2% nei capoluoghi e del +5,8% nei comuni minori; a Sud nelle città del 4,8% e in provincia del 6,5%.
Capannoni e industrie. Il settore immobiliare produttivo (capannoni e industrie), con 7.771 compravendite nel primo semestre 2008, ha mostrato di essere il più vivace: il calo registrato è
stato solo del 3,5% rispetto agli altri settori non residenziali. Sono dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio. Il settore terziario degli uffici segna una contrazione delle transazioni del 12,5%. Infine, il settore commerciale (negozi, laboratori, centri commerciali) subisce una perdita media dell’8,6%, più elevata a Sud (-10%) e inferiore al Centro (-6,3%).

Il tasso Euribor da cui dipendono le rate della maggior parte dei mutui resta ai massimi da 14 anni nonostante il taglio del tasso di sconto.
Ma è inappropriato allo scopo per cui è usato: lo dice anche Bini Smaghi della Bce.
Mezzo punto è un taglio considerevole del tasso di sconto, ma l’Euribor, il tasso a cui le banche si prestano denaro tra loro, non si è mosso: quello a tre mesi ieri è rimasto inchiodato al
5,39%, il livello più alto dal 1994, e al fixing di oggi è sceso di un soffio, al 5,38.
Il problema, come ormai tutti sanno, non è solo delle banche.
A quel tasso sono legate le indicizzazioni della maggior parte dei mutui immobiliari, e l’effetto è dunque di far pagare rate più alte agli sfortunati debitori.
E’ un meccanismo senz’altro criticabile e a tutto vantaggio del contraente più forte (cioè la banca): possibile che un prestito a lunghissimo termine come un mutuo, che dura 10, 20 e oggi anche 30 o 40 anni, debba essere legato a un tasso che riflette l’attività quotidiana sul mercato monetario, per giunta in quel particolare segmento che è il mercato interbancario della liquidità? Per di più, la maggior parte delle indicizzazioni prende come riferimento la quotazione dell’Euribor di un giorno solo, che di solito è l’ultimo del mese.
Quindi non solo espone al rischio che l’importo della rata sia determinato da uno sbalzo episodico, ma sceglie proprio il giorno più esposto a questi sbalzi a causa della sistemazione periodica dei conti di cassa delle banche. Sarà una coincidenza?
Questo è uno di quei (parecchi) casi in cui la concorrenza sembra non funzionare affatto, robabilmente anche a causa del tecnicismo del problema che impedisce alla maggior parte dei mutuatari di capirne le implicazioni e che permette quindi comportamenti collusivi delle banche a danno dei clienti. Come quelli affrontati dall’ex ministro Bersani a colpi di “lenzuolate” di decreti, la maggior parte dei quali relativi proprio ai mutui.
Che il problema vada affrontato lo pensa anche Lorenzo Bini Smaghi, membro del Comitato esecutivo della Bce, intervistato ieri dal “Sole 24 Ore”: “La questione è seria. Non è giusto che le famiglie paghino sui loro mutui il mancato funzionamento del mercato interbancario e la sfiducia tra banche, che è alla base del rialzo dell’Euribor. È necessario, per via legislativa o attraverso accordi privati, legare il tasso sui mutui al tasso di riferimento della Bce, piuttosto che all’Euribor”.
Anche Bini Smaghi, la cui fede liberista è a tutto tondo, prospetta dunque l’eventuale necessità di un intervento legislativo. D’altra parte, è davvero difficile che le banche prendano l’iniziativa di accordarsi per cambiare un meccanismo che è tutto a loro favore. Servirebbe dunque, e anche con urgenza, un atto del governo. Se non ora, quando?

Molti si chiedono se finalmente scenderanno le rate dei mutui dopo il taglio dei tassi della Bce.
Purtroppo molti andranno incontro ad una delusione: anche la prossima rata sarà sullo stesso livello delle precedenti.
L’Euribor, il parametro di riferimento per i mutui a tasso variabile, infatti, si è mostrato del tutto impermeabile alla politica del denaro meno caro decisa dalla Bce.
Il taglio di mezzo punto dei tassi dal 4,25% al 3,75% si è ripercosso solo in minima parte sugli indici di mercato, dai quali dipendono le rate dei mutui, mentre il parametro della Bce non ha, praticamente, alcuna importanza.
L’Euribor a un mese è sceso di 9 centesimi, quello per durate superiori è addirittura salito nonostante il taglio.
Ma perché questa anomalia? Per rispondere a questa domanda bisogna ricordare che i due tassi hanno natura differente. Quello della Bce è in un tasso di sistema in quanto serve a determinare la politica monetaria, l’Euribor invece rappresenta il costo al quale le banche decidono di scambiarsi i prestiti.
Da quando è scoppiata la mina dei mutui subprime la liquidità sui mercati si è ridotta, facendo salire il costo dei finanziamenti.
Ma, soprattutto, le banche non si fidano più e fanno fatica a concedere prestiti ad altri istituti per il timore che in bilancio possano avere perdite legate al possesso dei titoli tossici che stanno avvelenando i mercati. Questa insicurezza ha fatto si che l’Euribor oggi viaggi addirittura un
punto e mezzo più in alto del tasso della Bce. In situazioni normali lo scarto è di 15/20 centesimi. Finché la crisi non sarà rientrata, difficilmente l’Euribor tornerà sulla terra.

Mai come ora è consigliabile avere un mutuo con il tasso fisso che è dato sul mercato al 5%, ma non durerà per molto.
Ci si chiede se qualora le rate non dovessero scendere, può essere conveniente la rinegoziazione del mutuo che le banche propongono?
Rispetto ad agosto la situazione è addirittura peggiorata perché è aumentata la differenza tra i tassi attuali e quelli pagati nel 2006 e utilizzati per la rideterminazione della rata.
Questo potrebbe comportare un ulteriore allungamento della durata del prestito.
Nonostante la crisi i mutui si continuano, per fortuna, a fare, e allora ritorna l’eterna domanda: meglio il variabile o il fisso?
Sicuramente mai come adesso il mutuo a tasso fisso è consigliabile. Perché se l’Euribor è salito alle stelle, l’Eurirs, il parametro dei mutui fissi, è sceso ai minimi. Oggi il tasso a 20 anni è al 4,54% e quello a trent’anni al 4,24%. Quasi un punto in meno dell’Euribor. Questo vuol dire che oggi si possono trovare sul mercato mutui fissi al 5%. Meglio approfittarne perché questa anomalia potrebbe presto rientrare.
Il mutuo a tasso variabile continua però a esercitare il suo fascino, secondo alcuni i tassi prima o poi scenderanno. Questo è vero, ma difficilmente torneranno ai livelli del 2005. Il mutuo variabile può essere fatto solo se si è in grado di sopportare, rispetto a oggi, rincari nella rata del 20/25%.

Finalmente le rate dei mutui cambiano rotta e iniziano a calare per la gioia dei mutuatari che possono tirare un sospiro di sollievo. Sono scesi infatti i tassi interbancari dopo i piani anti-crisi europei e Usa.
Il tasso Euribor a tre mesi scivola al 5,235 dal 5,318 registrato lunedì, toccando i valori minimi dal 30 settembre scorso.
Ed è generalizzata la discesa dei tassi interbancari, misurati sulla base dell’andamento del Libor.
Il tasso denominato in euro a tre mesi cala al 5,23% dal precedente 5,30%, quello in dollaro sulla stessa scadenza passa al 4,64% dal 4,75%, mentre il Libor in sterlina scende a 6,25% dal 6,27%.

La crisi finanziaria statunitense provoca altre conseguenze negative. Il tasso Euribor a tre mesi, quello cioè che le banche pagano tra loro per avere prestiti in euro, e che funge da guida per le variazioni della rete sui mutui immobiliari, è volato al nuovo record del 5,34% dal 5,33% di ieri. Anche il tasso Euribor a un mese ha segnato un record: è arrivato al 5,13% (un punto base in più rispetto a ieri), secondo le stime della European banking federation. Il sottosegretario alla presidenza del Consiglio Bonaiuti è fiducioso sulla tenuta della banche italiane: “Hanno tenuto il freno tirato sui mutui”.