L’aumento dei tassi d’interesse sui mutui con conseguenti rate più care e la crisi nel mondo finanziario ed economico fa crollare anche il mercato immobiliare italiano.
Gli italiani hanno pochi soldi e la domanda è fiacca così il mercato del mattone va giù.
I dati pubblicati da Tecnocasa e Gabetti immobiliare fotografano una realtà italiana congelata al ribasso.
L’offerta di immobili aumenta ma i compratori sono sempre meno e molto più prudenti prima di accollarsi un mutuo immobiliare.
Ne consegue che in Italia si comprano sempre meno case e il prezzo degli immobili scende di quasi il tre per cento.
Gli italiani così frenano gli acquisti e, solo quando non ne possono proprio fare a meno, sono molto più selettivi e prudenti. Prima di procedere all’acquisto ed accollarsi un mutuo gli italiani ora analizzano per bene e nei dettagli costi e qualità e scelgono dopo lunghe trattative, non di rado strappando qualche sconto.
Il mattone diventa così lo specchio della crisi economica che è generale: ci sono pochi soldi e la domanda è fiacca.
E se i primi sei mesi del 2008 hanno confermato un certo ristagno, le previsioni per l’intero anno sono ancora peggiori.
Il primo semestre del 2008 è stato proprio da dimenticare per il mercato immobiliare.
Secondo i dati diffusi da Tecnocasa e Gabetti quella immobiliare italiana è una realtà congelata al ribasso: gli acquisti calano del 15%. L’offerta c’è, anzi è in aumento specie in periferia. I compratori invece no sono in continua diminuzione.
Ottenere un mutuo è sempre più difficile e soprattutto sempre più costoso.
Il tasso di interesse per i mutui immobiliari è volato oltre il 6%, toccando il livello record dal 2002.
La crisi dei mercati finanziari, originata dalla bolla scoppiata negli Stati Uniti proprio nel mercato delle case, ha ristretto i rubinetti dei prestiti e paralizzato le compravendite.
La stagflazione ha fatto il resto: crescita negativa e carovita.
Comprare casa in questo momento conviene solo a chi ha i soldi a disposizione e da investire.
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In anticipo rispetto alle previsioni, gli effetti della crisi dei mutui subprime stanno arrivando anche in Italia. Cresce il tasso fisso dei mutui erogati dalle banche italiane con la conseguenza che le famiglie troveranno una nuova sorpresa sotto l’albero di Natale.
I rischi di una serie di conseguenze implicite alla crisi che ha investito, in estate, l’economia statunitense erano molto alti anche in Italia, ma le previsioni del governatore di Bankitalia, Mario Draghi, vedevano gli effetti arrivare nella primavera del 2008.
Invece sembra che una catena di circostanze sfavorevoli abbia portato nel nostro paese degli sviluppi negativi per coloro che hanno richiesto un mutuo bancario. La crisi di fiducia e di liquidità generate dalla crisi americana hanno comportato per le banche un aumento del costo di approvvigionamento che avrà risvolti sui clienti, specie se correlati alla politica monetaria della Bce, colpevole di rialzare i suoi tassi. Questi hanno comportato rate più pesanti chi ha optato per il tasso variabile, il parametro di indicizzazione Euribor è più che raddoppiato dal giugno 2005, e si somma oggi l’effetto subprime che si traduce in ulteriori rincari per i nuovi mutui, specie per il mercato retail.
Dato che il tasso variabile diventa sconveniente per i clienti, si è verificata un’inversione di tendenza: la quota dei flussi erogati relativi a mutui a tasso fisso è superiore al 50%. Più in generale, si registra un significativo rallentamento delle erogazioni: dal +21,1% del primo semestre 2006 ad un ben più modesto +6,8% del primo semestre 2007. Questo significa due cose: se da un lato, quello delle famiglie, è cresciuta l’incertezza dallo scorso anno e dall’altro versante, quello bancario, l’elargizione di finanziamenti per le unità abitative è stata notevolmente ridimensionata, effettuando una selezione avversa dei clienti richiedenti mutui.
Purtroppo, nonostante le rassicurazioni della Bce e di Bankitalia, le ripercussioni per i consumatori finali ci saranno e si verificheranno già dai prossimi mesi.
Secondo l’Adusbef, che ha effettuato uno studio di settore molto approfondito, ci sarà un rincaro su mutui e prestiti di circa 180 euro all’anno per nucleo familiare. Questo perché i tassi sono destinati a diventare l’ammortizzatore della crisi Usa, scaricando l’incombenza della stessa sui risparmiatori invece che sugli istituti di credito. Il singolo percepirà in modo minore il peso, rispetto alle banche, ma la conseguenza primaria sarà una sensibile riduzione del potere d’acquisto per le famiglie ed un indebitamento delle stesse che, a lungo termine, può risultare dannoso. In questo clima, il governo sembra ignorare il problema e pensa soltanto ad alimentare la pressione fiscale con metodi sempre più sofisticati. L’opera di controllo sulle banche, se non adoperata dalle
autorità di competenza, dovrebbe essere sollecitata da un esecutivo che pensa solo alle proprie di finanze, non a quelle delle famiglie. In ultima analisi, si registra anche il rallentamento, forte, del mercato immobiliare. Ma quella che si delinea è una Legge Finanziaria che sul fronte delle abitazioni promette lanterne che si riveleranno lucciole.
Lo sgravio dell’Ici è privo di certezze, legate alle imposte comunali, e la detraibilità degli affitti è una realtà effimera, considerato che non si sa ancora chi tutelerà il proprietario della casa in locazione.
L’indebitamento personale è ormai una consuetudine anche in Italia, basta osservare le pubblicità riguardati finanziamenti e mutui. Un cambiamento di cultura gioverebbe alle famiglie e sarebbe un sonoro campanello d’allarme per gli istituti di credito, a volte colpevoli lucrare troppo sui risparmiatori, per modificare le loro politiche interne.

Il mercato immobiliare nel Principato di Monaco è il più caro del mondo, ma anche a Roma non si scherza: l’aumento dei prezzi e del valore degli immobili nel centro della città eterna sono in continua crescita e si piazzano al secondo posto dopo quelle del principato, in una hit parade compilata dalla rivista Forbes. Terza in classifica è Parigi, staccate di varie distanze Londra, Tokyo, New York, tre città considerate carissime dagli investitori immobiliari. La ragione dell’apparente contraddizione si spiega con i criteri adottati da Forbes per la valutazione:
la rivista ha analizzato i tassi annui di profitto reale che tengono conto delle rendite di affitto, aggiustate con le tasse sul capital gain, le spese di transazione, i costi operativi e di manutenzione, l’apprezzamento e l’inflazione.
La classifica di Forbes non è dunque un hit parade basata semplicemente sui prezzi al metro quadrato, ma contiene un avvertimento esplicito: investire nel mattone in una città della top ten rende meno che farlo in un mercato dove il metro quadro è magari più caro, ma al contempo più redditizio.
Il Principato di Monaco è arrivato primo nella hit parade con un punteggio di 74,07 anche grazie a costi di transazioni da capogiro (fino al 20%, più o meno quanto a Seul) che mal si applicano alla fama di paradiso fiscale. Roma, seconda con 50,51, è stata considerata un mercato a crescita lenta e che tuttavia resta molto caro. A rappresentare il Nord America non è New York, ma Los Angeles, al quinto posto dietro Madrid con 26,88 punti seguita di una lunghezza da Vancouver (26,81), Vienna, Auckland Zurigo e Oslo.
Forbes ha puntato i riflettori anche su mercati emergenti come l’India, con città come Bangalore, dove i prezzi sono saliti l’anno scorso di oltre il 16% e dove le rendite di affitto sono le più alte del mondo rispetto al valore dell’immobile, mentre a Bombay la crescita è stata appena del 6,6%. Sono state misurate 50 capitali finanziarie del mondo in ogni continente. Per la maggior parte questo significava una città per nazione - Londra per la Gran Bretagna, Bangkok per la Thailandia, Varsavia per la Polonia - ma per paesi come India, Cina, Stati Uniti, Australia, Svizzera e Canada sono stati misurati più mercati: Ginevra e Zurigo per la Svizzera, ad esempio, o Pechino e Shanghai per la Cina.

I prezzi delle case negli Stati Uniti sono destinati a crollare per effetto della “bolla” immobiliare causata dalla crisi dei mutui subprime Usa. E’ l’ex presidente della Federal Reserve, Alan Greenspan, a lanciare l’allarme in un’intervista al Financial Times. Il crollo dei prezzi, secondo Greenspan, “sarà più grande di quanto la gente si aspetti”. Il vocabolo usato dal suo successore Ben Bernanke, che ha parlato di “schiuma” e non di bolla, per Greenspan non è altro che “un eufemismo per indicare una bolla”. Quando era a capo della banca centrale Usa, il termine maggormente utilizzato da Greenspan per descrivere la fase di crescenti rialzi dei prezzi delle case era quello di ’schiuma’ . Stando all’ex numero uno della Fed, si assistera’ in futuro a una flessione del prezzo delle case “molto piu’ esteso di quanto molta gente si aspetti”. Tuttavia avverte Greenspan, Ben Bernanke, il suo successore alla presidenza dell’istituto di Washington, farebbe bene a non tagliare i tassi in maniera troppo aggressiva a causa dei rischi di “ripresa dell’inflazione”. La Fed si riunira’ domani per varare l’atteso taglio al costo del denaro. La comunita’ finanziaria e’ divisa tra chi prevede una sforbiciata di 25 punti base e chi ipotizza una manovra piu’ drastica di 50 punti base.

La Bce non alza il costo del denaro, ma si impenna l’Euribor sul quale sono calcolati i prestiti a tasso variabile.
I Tassi dei mutui sono in aumento, secondo Adusbef e Federconsumatori, i tassi dei prestiti per comprare la casa sono destinati ad aumentare ancora fino a mettere in difficoltà molte famiglie. Le rate per i mutui, sempre secondo i calcoli all’ingrosso delle associazioni dei consumatori, sono destinate a diventare più salate da 160 a 650 euro l’anno per oltre 3 milioni di famiglie. Gli italiani, sempre secondo Adusbef e Federconsumatori, sono infatti anche tra gli europei che pagano il mutuo più caro, visto che stando agli ultimi dati disponibili, un prestito immobiliare costa in Italia circa l’1% in più rispetto alla media europea, con aggravi sulle rate fino a 700 euro in un anno.
Nuova piccola stangata quindi in arrivo per i mutui a tasso variabile con aumenti previsti dai 170 euro in su. La crisi di liquidità che sta investendo i mercati se da una parte ha convinto la Banca centrale europea a rimanere alla finestra evitando un ritocco all’insù, ma ha fatto lievitare l’Euribor, quel parametro utilizzato dalle banche per aggiornare le rate dei mutui a tasso variabile. Se cresce l’Euribor significa che i mercati valutano in crescita il costo reale del denaro e dunque lo fanno pagare più caro. E negli ultimi mesi l’Euribor continua a innalzarsi anche se di poco. «In agosto è schizzato al 4,4 - 4,7 %, a dimostrazione che la crisi di liquidità ha influenzato i tassi reali di mercato, pur in presenza di un tasso d’interesse della Bce fermo al 4 %». Quindi certamente chi ha un mutuo a tasso variabile non deve considerare molto quello che fà la Banca centrale ma soprattutto come variano gli indici Euribor.
Paolo Cappellini, responsabile prodotti di Banca Woolwich spiega così la situazione: “Il mercato ha già annunciato il rialzo dei tassi sui mutui a tasso variabile e chi sta stipulando un contratto deve dunque mettere in conto un aumento del costo delle rate”. Costo che sarà diverso da contratto a contratto perché ogni banca ha modalità proprie per il calcolo, ad esempio un istituto do credito può prendere in considerazione l’indice di un preciso giorno del mese e un altro invece la media di un certo periodo di tempo. Per un mutuo ventennale a tasso variabile di 100000 euro, in genere, un aumento dello 0,25% dell’Euribor causa un aumento della rata di circa 14 euro. “In ogni caso - spiega Giancarlo Moneti, direttore area crediti di Banca Etruria - il rincaro si fa sentire di più sui mutui accesi da poco tempo. Su quelli vicini alla scadenza o a metà della loro vita sarà invece più contenuto”. Guardando avanti nel tempo però le cose potrebbero cambiare perché una volta assorbita la crisi dei mutui subprime gli Euribor potrebbero tornare su valori normali vicini al 4%.
Una nuova stangata che preoccupa le associazioni dei consumatori, convinte che molte famiglie che hanno comprato casa non riescano più a far quadrare il bilancio dovendo pagare il mutuo immobiliare “Che assorbe ormai quasi un intero stipendio”, denuncia Paolo Landi, presidente di Adiconsum. E il caro mutui non invoglia certo all’acquisto: nei primi tre mesi del 2007, secondo uno studio di Banca per la Casa di Unicredit, la domanda di prestiti e mutui ha subito una flessione dell’1,59%.

Secondo gli esperti dell’Ufficio Studi Tecnocasa, nel secondo trimestre del 2007 le quotazioni degli immobili nelle località marine sono cresciute al Sud Italia del 4% e in media in Italia del 3,5%. Il risultato migliore è stato realizzato dalle località di mare delle regioni del Nord Italia cresciute del 4,3%, seguite a ruota da quelle del Sud Italia con il 4% e poi dalle località marine del Centro con il 2%. Tra le località più ricercate la Calabria, l’Emilia Romagna, la Puglia e la Sicilia. Meno aumenti nelle Marche e nella Campania. L’indagine di mercato evidenzia poi che tra le prime dieci località più costose troviamo ai primi otto posti cittadine liguri con in testa alla classifica Alassio, dove le tipologie di prestigio arrivano a toccare punte di 15mila euro al mq, a seguire Capri con 14mila euro al mq. Ben posizionate anche Riccione, in particolare su viale Ceccarini, dove si registrano valori medi di 8mila euro al mq per le tipologie signorili nuove o ristrutturate. Tecnocasa evidenzia che “le richieste su questo tipo di mercato si orientano prevalentemente verso il bilocale e a seguire il trilocale. Determinante per la realizzazione della compravendita la presenza di uno spazio esterno e la vicinanza al mare e ai servizi. Apprezzata anche la presenza del riscaldamento autonomo”. La ricerca dimostra che “sul fronte delle locazioni non si riscontrano variazioni particolarmente sensibili, anche se è sempre più difficile affittare gli appartamenti per mesi interi durante il periodo estivo. Ormai i turisti preferiscono sempre più vacanze last minute e per periodi sempre più ridotti”.

La Federal Reserve, si legge in una nota, ha deciso di lasciare i tassi d’interesse fermi al 5,25% per la nona volta consecutiva. Al termine della riunione del Fomc, il braccio di politica monetaria dell’istituto, la Fed ha ribadito che il focus resta sull’inflazione: la moderazione della pressione dei prezzi “non è ancora dimostrata”. Nella nota si legge ancora che è in corso la correzione dei mercati delle case e immobiliare, mentre “le condizioni del credito” per le famiglie sono più severe.

La Bri lancia l’allarme mutui: per le famiglie italiane è sempre più difficile riuscire a pagarli. Nel 2007 il rapporto tra deficit e Pil in Italia, sarà del 2,5%. E’ quanto stima la Banca dei regolamenti internazionali (Bri) nella sessantasettesima relazione annuale, nella quale si prevede per il nostro Paese un calo del disavanzo di due punti percentuali dal 2006. La Bri invita i Paesi industrializzati, ma in particolar modo Italia e Giappone, a riformare i sistemi previdenziali “per mantenere gli attuali livelli di prestazioni pensionistiche”.

Come preannunciato, la Bce ha di nuovo aumentato il costo del denaro, portando il tasso al 4%.
Questo ennesimo ritocco secondo l’Adusbef comporterà un aggravio medio per i mutui a tasso variabile di circa 340 euro annui.
Facendo un esempio concreto, per un prestito di 100 000 euro, a 10 anni, ad un tasso del 5,75%, si prevede un rincaro di 148,80 euro annui. Per la stessa cifra, ma con un finanziamento quindecennale, l’aumento annuo sarà di 159,60 euro.
Anche il credito al consumo vedrà crescere i tassi in misura proporzionale.
L’unica magra consolazione consiste nel fatto che la legge Bersani ha contestualmente stipulato che devono aumentare anche i tassi attivi, quali di tutti i conti correnti, Bot e Cct.
Purtroppo molte banche non sempre si adeguano ai sopracitati tassi: quindi si consiglia di controllare sempre ed eventualmente esigere l’adeguamento perchè prima di tutto è un diritto oltre che una legge dello Stato. Ricordiamo che la Bce fornisce indicazioni che possono anche non essere recepite: una banca potrebbe decidere di non aumentare né i tassi attivi, né quelli passivi ed in questo caso non ci sarebbe nulla di cui lamentarsi; purtroppo, spesso, il valore indicativo delle decisioni della Bce viene interpretato a senso unico!
Si consiglia di segnalare un eventuale mancanza di incremento dei tassi del vostro Istituto bancario all’Adusbef, scaricando semplicemente dal sito l’apposito modulo da compilare i inviare per email o fax.