Ormai è un problema che capita a diversi mutuatari dover ricontrattare le condizioni del mutuo perchè questo è stato cartolarizzato. Può capitare quindi che la banca rifiuti l’operazione proprio a causa della cartolarizzazione.
La rinegoziazione non è un diritto garantito dalla legge in quanto non è un diritto del sottoscrittore stabilito dalla legge. La legge, ossia il Testo Unico Bancario all’articolo 40, riconosce infatti come unico diritto del creditore quello di estinguere il mutuo in anticipo. Essendo un diritto stabilito per legge le banche hanno l’obbligo di consentire questa operazione.
La rinegoziazione invece non è un diritto ma una facoltà che può essere o meno concessa dall’istituto di credito e alle condizioni che la banca ritiene più opportune.
E si può fare anche, entro certi limiti, quando il mutuo è stato cartolarizzato.
Le operazioni di cartolarizzazione consistono sostanzialmente nella vendita da parte della banca di crediti vantati nei confronti dei clienti (come ad esempio possono essere mutui, prestiti personali, etc.) ad una società (tecnicamente denominata “Società Veicolo”) che, per acquistare i crediti dalla banca emette dei titoli obbligazionari sul mercato (quindi li trasforma in
“carta”, da qui il nome di queste operazioni), titoli che a loro volta vengono venduti sul mercato.
Queste operazioni sono regolate dalla legge 130 del 1999.
La legge dispone che le “Società Veicolo” che acquistano crediti per questo tipo di operazioni non possano esercitare altre attività se non quelle connesse con la gestione dei crediti acquistati .
E’ poi previsto dalla legge che si debba individuare un soggetto qualificato che provveda a incassare tutte le somme dovute in relazione ai crediti ceduti, nel caso di mutui si tratta delle rate che scadono volta per volta. Questo soggetto, in genere, è lo stesso soggetto che ha originariamente concesso il mutuo, ossia la banca. Quindi è sempre la banca che ha erogato i crediti che continua a gestirne gli incassi, e gli adempimenti per il mutuatario (il Cliente che ha ottenuto il mutuo) non cambiano. Infatti il mutuatario continuerà a pagare le rate alla propria banca che a sua volta provvede a versarle al nuovo creditore giuridico, ossia la società veicolo.
La legge non prevede l’obbligo di informare in via preventiva i clienti dell’operazione, ma dopo che questa è stata effettuata è prevista una comunicazione scritta che informa della cessione del mutuo, e nella quale è chiaramente specificato che l’operazione non comporta alcun cambiamento gestionale, operativo, di condizioni, e soprattutto di rapporti con l’istituto di credito.
Di conseguenza anche i mutui cartolarizzati possono essere estinti anticipatamente, perchè questa la facoltà deriva direttamente dalla legge.
Invece per quanto riguarda le rinegoziazioni, poichè questa possibilità non è contemplata nel contratto di mutuo, è sempre a discrezione dell’istituto di cretito concederla, e inoltre esistono alcuni vincoli necessari a garantire e tutelare la remunerazione e la struttura dei titoli emessi sul mercato dalla “Società Veicolo” e a sua volta sottoscritti dagli investitori.
E’ possibile, quindi che venga proposta come alternativa non la rinegoziazione la l’estinzione e l’accensione di un nuovo mutuo.
Di fronte ad una situazione di questo tipo, quindi è più difficile che venga accolta la richiesta di rinegoziazione che comporta una modificazione delle condizioni contrattuali originarie e perciò modifica anche la situazione per la “Società Veicolo”.
Sta di fatto, però, che qualunque decisione in materia è rimandata al direttore della filiale, che quindi ha la possibilità, se vuole, di trovare soluzioni alternative a costi contenuti. Se però la soluzione proposta non è gradita non ci sono norme di legge a tutela di chi vuol rinegoziare, e l’unica via è quella di cambiare banca.

Da tempo si parla di una diminuzione dei prezzi delle case, quantomeno di una frenata, ma intanto dalle rilevazioni continuano a emergere solo ulteriori aumenti del valore degli immobili.
In soli tre anni, l’aumento dei prezzi delle case è stato di oltre un quarto e continuano a crescere, rileva l’Osservatorio del mercato immobiliare pubblicato dall’Agenzia del Territorio: in particolare, per i capoluoghi si tratta di un aumento del 26,5% dal 2004 mentre per i comuni non capoluogo l’incremento è stato del 23,2%. Nei primi sei mesi dell’anno i prezzi delle case sono saliti del 6,6 per cento.
A scendere, nello stesso periodo, è solo il numero delle compravendite nel settore residenziale del 3,4%: questo perchè probabilmente c’è un atteggiamento attendista degli aspiranti acquirenti, che stanno rimandando la stipula del contratto in attesa della sospirata discesa dei prezzi, auspicata anche dagli agenti immobiliari.
Il volume delle compravendite complessivo è stato di 884.442 transazioni. I dati, sottolinea il direttore dell’Osservatorio Gianni Guerrieri, fotografano comunque “una inversione di ciclo già preannunciata, che si riflette innanzitutto sulle compravendite e poi sui prezzi, per i quali si assiste ad un lieve rallentamento del tasso di crescita, che comunque resta positivo”.
Per quanto riguarda la quotazione media di riferimento, relativa al settore residenziale, essa risulta pari a 1.518 euro al metro quadro, in crescita del 2,8% rispetto al semestre precedente e del 6,6% su base annua, ma in rallentamento rispetto al secondo semestre 2006, quando si era registrato un +3,7% semestrale e un +8,8% annuo.
Tale rallentamento, sottolinea l’Osservatorio del mercato immobiliare, è “più sensibile” per i capoluoghi che pure hanno registrato un incremento pari al 2,7% sul semestre precedente, +4,1% nel secondo semestre 2006, e al 6,9% su base annua, +10,5% nel secondo semestre 2006. (more…)

Ammontano a circa 200 miliardi di dollari le perdite di sistema registrate da febbraio 2007 dal settore dei cosidetti mutui subprime, concessi alla clientela con giudizio di credito non eccellente, e alle relative cartolarizzazioni e strumenti finanziari, superando di 30 miliardi le precedenti previsioni più negative. Sono le stime degli esperti del Fondo Monetario Internazionale, contenute nel Global Financial Stability Report. Si tratta di un’indicazione approssimativa in quanto «i timori su liquidità e incertezza dei mercati potrebbero aver spinto ancora più al ribasso i valori dei titoli, fin sotto quello degli asset in garanzia».
I prestiti subprime, nel dettaglio, si attestano a 1.300 miliardi, il 15% del monte mutui complessivo, quelli Alt-A erogati a persone con livello di credito migliore dagli standard subprime ma inferiore alla clientela migliore a 1.000 miliardi (11%). Nel primo caso, il tasso di default è del 25%, nel secondo del 7%. Considerando le perdite reali, la percentuale della quota di prestito non restituitan nell’ordine, rispettivamente del 45% e del 35%, si ottengono 145 e 25 miliardi, per un totale di 170 miliardi. La ripartizione delle perdite è ipotizzata nella misura del 25% a carico direttamente del sistema bancario, con 130 miliardi circa a carico degli stessi veicoli di asset-backed security (Abs) e collateralized debt obligation (Cdo). Rettificando i 170 miliardi di perdite con la formula «mark-to-market», vale a dire valutando gli strumenti finanziari aggiustati in funzione dei prezzi correnti di mercato, si aggiungono altri 30 miliardi, fino appunto ad arrivare al rosso a quota 200.
Il Fondo Monetario Internazionale accende un faro su agenzie di rating e turbolenze dei mutui subprime sui mercati: malgrado i correttivi apportanti dopo l’esplosione della crisi, «restano ampi problemi di metodologie e processi di valutazione dei prodotti di credito strutturato». Nel Global Financial Stability Report, gli esperti dell’Fmi sottolineano come, dopo una prima impennata di downgrade di Abs decisa dalle agenzie di rating ad aprile ne è seguita poi un’altra più pesante, nel pieno della crisi subprime, a luglio, agosto e settembre. Spesso, rileva il rapporto, gli interventi al ribasso hanno interessato in modo pesante (anche di 3-4 livelli) emissioni che godevano della Tripla A, cioè del miglior giudizio di credito. La drastica revisione è stata a vario titolo giustificata con la «perfomance più debole delle aspettative dei mutui, soprattutto in relazione a quelli erogati negli ultimi anni, con l’articolazione del rischio e la scarsa qualità dei dati». Allo stato, le agenzie hanno aggiustato il tiro, prevedendo ad esempio un peggioramento del mercato immobiliare, ben oltre le stime iniziali, così come nel caso delle insolvenze. Sono misure che lasciano dubbi, secondo i tecnici di Washington. Ad esempio, i prodotti di credito strutturato avranno «prevedibilmente una correzione più pesante». In più, prevedere un peggioramento per i mutui significa avere un effetto domino sugli Abs e sui Cdo, sugli strumenti finanziari che hanno come collaterale i prestiti stessi. Inoltre, il rating sul credito valuta solo il rischio d’insolvenza e non i rischi di mercato e liquidità: «questo sembra essere sottostimato da molti investitori».

Il mercato immobiliare nel Principato di Monaco è il più caro del mondo, ma anche a Roma non si scherza: l’aumento dei prezzi e del valore degli immobili nel centro della città eterna sono in continua crescita e si piazzano al secondo posto dopo quelle del principato, in una hit parade compilata dalla rivista Forbes. Terza in classifica è Parigi, staccate di varie distanze Londra, Tokyo, New York, tre città considerate carissime dagli investitori immobiliari. La ragione dell’apparente contraddizione si spiega con i criteri adottati da Forbes per la valutazione:
la rivista ha analizzato i tassi annui di profitto reale che tengono conto delle rendite di affitto, aggiustate con le tasse sul capital gain, le spese di transazione, i costi operativi e di manutenzione, l’apprezzamento e l’inflazione.
La classifica di Forbes non è dunque un hit parade basata semplicemente sui prezzi al metro quadrato, ma contiene un avvertimento esplicito: investire nel mattone in una città della top ten rende meno che farlo in un mercato dove il metro quadro è magari più caro, ma al contempo più redditizio.
Il Principato di Monaco è arrivato primo nella hit parade con un punteggio di 74,07 anche grazie a costi di transazioni da capogiro (fino al 20%, più o meno quanto a Seul) che mal si applicano alla fama di paradiso fiscale. Roma, seconda con 50,51, è stata considerata un mercato a crescita lenta e che tuttavia resta molto caro. A rappresentare il Nord America non è New York, ma Los Angeles, al quinto posto dietro Madrid con 26,88 punti seguita di una lunghezza da Vancouver (26,81), Vienna, Auckland Zurigo e Oslo.
Forbes ha puntato i riflettori anche su mercati emergenti come l’India, con città come Bangalore, dove i prezzi sono saliti l’anno scorso di oltre il 16% e dove le rendite di affitto sono le più alte del mondo rispetto al valore dell’immobile, mentre a Bombay la crescita è stata appena del 6,6%. Sono state misurate 50 capitali finanziarie del mondo in ogni continente. Per la maggior parte questo significava una città per nazione - Londra per la Gran Bretagna, Bangkok per la Thailandia, Varsavia per la Polonia - ma per paesi come India, Cina, Stati Uniti, Australia, Svizzera e Canada sono stati misurati più mercati: Ginevra e Zurigo per la Svizzera, ad esempio, o Pechino e Shanghai per la Cina.

Non siamo al grande massacro della nuova finanza, quella dei titoli derivati, tanto sofisticati da essere definiti “esotici”, che hanno cavalcato il boom dei mercati di questi anni. Ma, di sicuro, siamo alla grande paura. Le grandi istituzioni finanziarie mondiali, la Banca centrale europea e la Fed, stanno pompando soldi nel
sistema bancario, allargando il credito e spingendo in giù i tassi d’interesse, poche ore dopo aver annunciato la volontà di tenere stretti i cordoni della politica monetaria, alzando i tassi (la Bce) o tenendoli fermi (la Fed).
A spingere Jean-Claude Trichet e Ben Bernanke a questa repentina conversione a U, che suona come una sirena d’allarme a tutto volume, è l’allungarsi della lista delle vittime della crisi innescata dall’implosione dei mutui immobiliari americani che, ora, attraverso il labirinto della nuova finanza, rischia di allargarsi a macchia d’olio. Ieri,
una grande banca francese, Bnp Paribas, ha congelato tre dei suoi fondi, bloccando l’uscita dei suoi investitori, mentre una banca olandese, Nib Capital, annunciava l’azzeramento dei suoi profitti. Sono le vittime più recenti di un’asfissia finanziaria che ha già colpito, a gradi diversi di pericolosità, gli americani di Bear Stearns e di
New York Bank, gli australiani di Macquarie, i tedeschi di Ikb.
E’ la prova che i problemi non sono solo americani e non sono solo i mutui immobiliari. Il punto, dicono i dirigenti di Paribas, è che “la liquidità, negli ultimi giorni, è evaporata”. “La liquidità si è completamente prosciugata” conferma un operatore della Commerzbank: “Gli investitori si tengono stretti i loro soldi, invece di riciclarli”. In buona sostanza, nessuno compra più nulla se non buoni del Tesoro.
All’origine della situazione attuale, c’è la politica di credito facile dell’ex presidente della Fed, Alan Greenspan. (more…)