Tra le novità sui mutui entrate in vigore con la legge finanziaria c’è anche anche quella che fa definitivamente chiarezza sull’estinzione dell’ipoteca dopo il pagamento del mutuo, senza necessità di cancellazione.
Chi si chiedeva se cancellare l’ipoteca è un atto davvero necessario, o se si deve per forza ricorrere al notaio se la banca non rispetta la legge e si vuol vendere casa, ora ha una risposta chiara e netta:
cancellare l’ipoteca dopo aver pagato il mutuo ormai non serve più!
E dall’inizio dell’anno non occorre nemmeno se si tratta di mutuo del costruttore. E su questo la legge non lascia spazio a dubbi.

L’ipoteca, definita dall’articolo 2808 del Codice Civile, è un’iscrizione nei registri immobiliari, i registri sono pubblici e dunque è sempre possibile richiedere una visura ipotecaria, con la quale viene riconosciuto al creditore il diritto di ottenere la vendita del bene e di incassare le somme a rimborso del credito, nel caso in cui il debitore non provveda a restituire il prestito. L’ipoteca a favore di una banca a garanzia di un mutuo è dunque una nota iscritta sui registri immobiliari che contiene le seguenti inidcazioni:
- capitale, tasso interesse annuo e semestrale, importo interessi, spese e totale somma garantita (comprensiva di capitale, interessi e spese);
- eventuale presenza di importi variabili o in valuta estera;
- tempo di esigibilità del credito;
- termine dell’ipoteca;
- dati catastali degli immobili oggetto dell’ipoteca;
- soggetti a favore (creditori), soggetti contro (debitori) ed eventuali altri soggetti debitori non datori di ipoteca.
Per legge l’ipoteca dura un massimo di 20 anni. Quindi per i mutui con durata maggiore occorre rinnovare l’iscrizione prima della scadenza.
La durata massima stabilita dalla legge comporta dunque che dopo 20 anni l’ipoteca, se non viene rinnovata, non ha più valore. Questo significa che anche se sul registro resta l’annotazione la banca a favore della quale era stata accesa l’ipoteca dopo 20 anni non può più accampare nessun diritto nei confronti del debitore originario né tanto meno dell’attuale proprietario dell’immobile. Dunque l’iscrizione resta ma non conta più nulla. Di fatto è estinta, per legge. E se andiamo a vedere tutti i casi di estinzione, indicati dall’articolo 2878 del Codice Civile, scopriamo che l’ipoteca si estingue: “con la cancellazione dell’iscrizione; con la mancata rinnovazione dell’iscrizione entro il termine indicato dall’art. 2847 ossia 20 anni; con l’estinguersi dell’obbligazione.” Quest’ultima espressione sta a significare che una volta effettuato l’ultimo pagamento la banca creditrice non potrà più vantare nessun diritto nei confronti dell’immobile del cliente sul quale era stata accesa l’ipoteca. L’immobile, in sostanza, è “libero da oneri” per legge anche senza la necessità che il notaio intervenga per modificare la trascrizione ipotecaria e riportare l’avvenuto pagamento.
La legge Bersani e la nuova finanziaria dicono che l’ipoteca dopo il pagamento non ha più valore. Questo lo ribadisce anche il comma 8-sexies dell’articolo 13 della legge Bersani 45/07, come modificato dalla legge finanziaria, in base al quale ” Ai fini di cui all’articolo 2878 del codice civile, ed in deroga all’articolo 2847 del codice civile, se il creditore è soggetto esercente attività bancaria o finanziaria, l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo stipulato o accollato a seguito di frazionamento, anche ai sensi del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, anche se annotata su titoli cambiari,si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell’obbligazione garantita”. L’indicazione che l’estinzione “automatica” ha valore anche per i mutui del costruttore è stata introdotta dalla finanziaria, ma in una formulazione che evidentemente non lascia adito a dubbi, e che obbliga le banche a provvedere alla cancellazione automatica anche per questi mutui.
Di conseguenza ora quando chi vuol vendere ha in mano il documento da cui risulta che l’ultima rata è stata versata e il debito estinto, può tranquillamente procedere senza preoccuparsi di altro. E qualunque notaio potrà effettuare l’atto di vendita senza imporre oneri di cancellazione a fronte della quietanza di pagamento che oram per legge, attesta di fatto che l’ipoteca è automaticamente estinta.

Chi ha contratto debiti con il Fisco può scegliere di pagare a rate già con il primo avviso di pagamento, senza dover attendere la notifica della cartella esattoriale. Infatti La Finanziaria 2008 ha stabilito che si può chiedere la rateazione delle somme dovute anche per gli importi richiesti con il cosiddetto avviso bonario, emesso dall’Agenzia delle entrate a seguito dei controlli effettuati
sulle denunce dei redditi dei contribuenti. Tale avviso, o comunicazione di irregolarità, precede l’iscrizione a ruolo delle somme dovute e consente, a chi paga entro 30 giorni, di usufruire di uno sconto sulle sanzioni normalmente applicabili.
Prima di questa modifica, si poteva chiedere la rateazione del debito solo quando veniva notificata la cartella di pagamento. Ora invece nella comunicazione inviata dal Fisco viene indicata subito la possibilità di saldare il dovuto in unica soluzione oppure a rate, con interessi del 3,5% annuo, con le seguenti modalità:
1) massimo 6 rate trimestrali di pari importo (cioè in 18 mesi), se il dovuto supera 2.000 euro;
2) massimo 8 rate trimestrali, tutte dello stesso ammontare, se l’importo dovuto supera 5.000 euro;
3) massimo 20 rate trimestrali di pari importo, quando il debito totale supera 50.000 euro.
E questo non è tutto, infatti chi si trova in momentanee difficoltà economiche può chiedere all’Agenzia delle entrate di pagare in sei rate trimestrali anche importi inferiori a 2.000 euro. La richiesta deve essere presentata entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione. Per i debiti che superano 50.000 euro è necessario garantire la dilazione con una polizza fideiussoria o con
una fideiussione bancaria commisurata al totale delle somme dovute, comprese le sanzioni in misura piena, cioè senza lo sconto applicato nell’avviso bonario. Con l’autorizzazione dell’ufficio fiscale si può prestare garanzia anche con ipoteca su immobili di proprietà di chi concede l’ipoteca, che non deve essere necessariamente il contribuente.
Le novità si applicano dalle dichiarazioni dei redditi relative al 2006, per le somme dovute a seguito del controllo automatico della denuncia e dal 2005 per i debiti che scaturiscono dal
controllo formale.

Sono cresciuti dello 0,78% nella fine del 2007 il numero di pignoramenti e ipoteche eseguiti a causa della crisi prodotta dai mutui subprime. Sono gli USA e in particolare California e Florida gli stati più colpiti.
Le case degli americani sembrano sempre più costruite sulla sabbia, travolte da una crisi nel mercato dei mutui che non accenna a placarsi in nessun modo e che ha fatto salire alle stelle il numero di pignoramenti nell’anno 2007.
La Mortgage Bankers Association, l’associazione che riunisce gli operatori americani che erogano prestiti ipotecari, ha annunciato fatto sapere che i casi di pignoramento registrati nel trimestre luglio-settembre sono aumentati dello 0,78%, il tasso di crescita più alto mai raggiunto dal 1972, anno in cui la Mba ha iniziato a stilare i propri rapporti.
In più, i proprietari in ritardo con il pagamento delle rate del mutuo non sono mai stati così numerosi da 21 anni a questa parte 21 anni a questa parte.
Sono soprattutto le famiglie che hanno acceso un mutuo a tasso variabile ad accusare il colpo: il 4,72% si è dovuto rassegnare al pignoramento, mentre quasi il 19% fatica a pagare le rate nei tempi stabiliti. Nel trimestre precedente, si raggiungevano percentuali rispettivamente del 3,8% e del 17%.
Ma le statistiche mettono in luce difficoltà gravi a livello generale: sono insolventi il 5,59% dei proprietari che hanno un mutuo. Secondo la legge, l’insolvenza scatta quando il ritardo nei pagamenti ammonta a 30 o più giorni. California e Florida sono gli stati più colpiti: qui si concentra il 34% dei mutui subprime a tasso variabile, i più a rischio di concludersi con un sequestro dell’immobile.
In totale, sono 994mila le case in via di pignoramento: non è detto che tutti i proprietari debbano perdere la propria abitazione, ha sottolineato Doug Duncan, direttore dell’Mba, ma grave che un numero così alto di abitazioni sia anche solo a rischio. All’origine della drammatica situazione ci sono le politiche monetarie semplicistiche, la mancanza di regole chiare e di chi le faccia rispettare, le speculazioni immobiliari, ma soprattutto l’abbandono di qualsiasi principio elementare di prudenza da parte di chi concede i prestiti ipotecari.
Il presidente Bush ha presentato ieri un piano che cercherà di mettere un freno al boom dei pignoramenti, congelando per cinque anni il tasso dei mutui più a rischio: un ottimo inizio, commentano gli analisti, ma la strada verso la guarigione di un mercato agonizzante richiederà interventi più consistenti.

La legge Bersani 40/07 ha abolito la penale per l’estinzione anticipata dei mutui sottoscritti a partire dal 2 febbraio 2007 e l’ha ridotta per i vecchi mutui, ossia quelli sottoscritti prima della data del 2 febbraio 2007.
Quindi a prescindere da quello che prevede il contratto, la banca non può assolutamente richiedere penali più elevate di quelle ridefinite dalla legge che variano a seconda del tipo di indicizzazione, della data di sottoscrizione e della durata residua.
Inoltre la cancellazione dell’ipoteca per tutti i mutui estinti a partire dal 2 febbraio 2007 è senza spese e tutte le spese dell pratiche di estinzione sono a carico della banca.
Da notare con attenzione però che la penale si paga per i mutui che non sono destinati all’acquisto della prima casa.
La banca ha il diritto di applicare le penali di estizione anticipata. La penale, infatti, è stata abolita dalla legge Bersani 40/07 solo per i mutui per acquisto o ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale.

Con la circolare n.12 dell’8 novembre 2007, l’Agenzia del Territorio ha fornito alcuni chiarimenti operativi sull’invio telematico delle comunicazioni di cancellazione delle ipoteche iscritte a garanzia dei mutui. Tale modalità di trasmissione agli Uffici provinciali dell’Agenzia da parte delle banche, delle società finanziarie e degli enti di previdenza, è stata attivata in via sperimentale e facoltativa dal 5 novembre 2007. Diventerà obbligatoria dal 1° marzo 2008. Nella circolare di novembre sono regolamentati: le attività propedeutiche che il soggetto creditore deve svolgere ai fini della verifica, da parte dell’Ufficio dell’Agenzia competente, sulla effettiva provenienza della comunicazione, il contenuto delle comunicazioni, la trasmissione e la ricezione delle comunicazioni, l’esame delle comunicazioni. Fino all’entrata in vigore dell’obbligatorietà dell’invio telematico, le suddette comunicazioni possono essere presentate su supporto informatico.