Nel 2007, dopo anni di boom, ci sarà una crescita zero. Intanto migliaia di famiglie hanno problemi con le rate dei mutui. E aumentano le esecuzioni immobiliari. In Spagna, quando si parla di mutui, qualcuno tira fuori la teoria della cucaracha, la teoria dello scarafaggio in quanto come recita un detto diffuso nel mondo economico, “quando vedi uno scarafaggio, occhio, di sicuro ce ne saranno altri”. Con questa metafora si spiega il possibile sviluppo di situazioni critiche da un piccolo e debole segnale: la paura degli spagnoli, come riporta ‘El País’, è che questa volta siano i mutui immobiliari a prendere la forma di cucarachas. E che la difficoltà a
pagare le rate si propaghi a molte famiglie. Ma lo scenario iberico non è che la copia di quanto sta accadendo in altri paesi della zona dell’euro, Italia compresa!
Anche per molti italiani, infatti, il mutuo a tasso variabile per la casa si sta rivelando un ostacolo superabile solamente con notevoli sforzi. A denunciarlo sono le associazioni dei consumatori. Secondo Elio Lannutti, presidente di Adusbef, l’associazione che difende gli utenti dei servizi bancari e finanziari, si possono stimare fino a
450 mila famiglie in difficoltà. Lo conferma anche un’analisi condotta dal Centro Studi Sintesi di Venezia, che parla di un indebitamento per l’acquisto di immobili più che triplicato, addirittura del 326% negli ultimi otto anni.
Le preoccupazioni delle famiglie sono iniziate quando la Banca centrale europea ha in più fasi aumentato il tasso di sconto. Dal 2 al 4 per cento in due anni, un quarto di punto alla volta in otto riprese, con l’ultima il 6 giugno scorso. Con il conseguente aumento dell’Euribor, il parametro su cui si calcolano i tassi variabili dei mutui. Tutto questo ha portato interessi molto più salati per i consumatori. Se la rata mensile di un mutuo di 200 mila euro a 20 anni era inferiore ai 1.200 euro, oggi se ne sborsano 1.400. Un altro esempio: chi
ha optato per un prestito decennale di 45 mila euro nel 2001, oggi paga circa 503 euro al mese, vale a dire 50 in più rispetto al 2005.
La bufera d’agosto sulle Borse mondiali ha cambiato un po’ le carte in tavola. Il presidente della Bce, Jean-Claude
Trichet, nei primi giorni di agosto aveva parlato nuovamente della “forte vigilanza” applicata dall’Eurotower per combattere i rischi di inflazione. Quasi un’anticipazione di un futuro rialzo in settembre. Ma la crisi dei mutui subprime statunitensi, cioè quelli concessi a una clientela senza garanzie e poi rivenduti sul mercato sotto forma
di obbligazioni, il crollo dei mercati e il rapido abbassamento del tasso di sconto americano potrebbero aver sortito un effetto calmierante sui tempi del prossimo intervento della Bce. Francoforte sarebbe pronta a posticipare l’aumento dell’ennesimo quarto di punto ad autunno inoltrato.
In Italia sono oggi attivi circa tre milioni e mezzo di mutui e possiamo vantare il record dei tassi più alti. A dirlo non sono solo le associazioni dei consumatori, ma un’autorità come la Banca d’Italia di Mario Draghi. Ecco cosa ha detto il governatore all’assemblea dell’Associazione bancaria italiana l’11 luglio scorso: “I tassi di interesse praticati dalle banche italiane sono più elevati rispetto a quelli della media dell’area dell’euro”. E le sue parole sono pienamente confermate dai dati della Bce, che ha divulgato i tassi medi praticati in Europa per i mutui immobiliari superiori ai cinque anni: Italia in testa con il 5,31 per cento (se si esclude il 6,47 per cento della Slovenia, appena entrata nell’euro), seguita dalla Grecia con il 5,14 per cento. Entrambe superiori alla media complessiva che si attesta sul 4,86 per cento. Leggi il resto di questo articolo »

Il ricorso a finanziamenti e mutui garantiti dalla cessione di un quinto dello stipendio ha registrato un vero e proprio boom dal 2004 al 2007: grazie alla possibilità di «ipotecare» fino ad un quinto della propria retribuzione o stipendio per ottenere un finanziamento anche per i lavoratori dipendenti privati dal 2004 e per pensionati e lavoratori atipici dal 2005, in quanto prima potevano farlo solo i dipendenti pubblici, il sistema ha registrato aumenti a livello di regioni a volte superiori anche al 109%.
Se a fine 2004 la cessione del quinto dello stipendio ammontava a 1,83 miliardi e rappresentava il 4,7% del comparto del credito al consumo alla fine del 2006 lo strumento ammontava a 3,83 miliardi e rappresentava il 7,3% del comparto del credito al consumo.
Solo nei primi sei mesi del 2007 ha sfiorato già i due miliardi.
Le regioni che nel 2006 hanno fatto ricorso massicciamente a questi prestiti, secondo una ricerca della società di credito al consumo Ducato entrata con un nuovo marchio nel mercato della cessione del quinto dello stipendio, sono state soprattutto la Campania con 563,44 milioni di euro e una quota di mercato del 15%, la Sicilia e il Lazio con 480,12 milioni di euro con una quota di mercato del 13% e una crescita nei due anni del 118%.
Nel 2006 la crescita rispetto al 2005 è stata complessivamente del 30,8% contro l’11,9% di aumento del comparto del credito al consumo con importi dei prestiti aumentati in media da 9.700 euro a 17.100. Si è allungata anche la durata media dei finanziamenti. Nel 2003-2004 circa l’85% del totale finanziato era compreso tra i 49 e i 60 mesi mentre dal 2006 la durata media si è andata oltre i 60 mesi nel 69% dei casi. La crescita è stata molto sostenuta per la cessione del quinto anche nei primi sei mesi del 2007 con il 19,2% contro l’11,9% del comparto del credito al consumo. E se la maggioranza dei finanziamenti con cessione del quinto sono ad oggi concessi ai dipendenti pubblici con il 45,88% del totale, crescono quelli concessi ai lavoratori privati con il 32,57% del totale e ai pensionati il 21,55%.

In sede di dichiarazione dei redditi, per aver diritto alla detrazione, bisogna aver contratto un mutuo garantito da ipoteca per l’acquisto di unità immobiliari adibite ad abitazione principale, quindi dove dimorano abitualmente il mutuatario o i suoi familiari, entro 18 mesi dall’acquisto. La detrazione spetta al titolare del contratto di mutuo anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare. Per la prima casa è possibile detrarre dall’imposta sul reddito un importo pari al 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione. L’importo massimo su cui calcolare la detrazione del 19% è di 3.615 euro, pertanto la detrazione non può mai essere superiore a 687 euro. In caso di mutuo ipotecario intestato ad entrambi i coniugi, quello che ha l’altro fiscalmente a carico può fruire dell’intera detrazione. Se invece i coniugi intestatari del mutuo sono entrambi soggetti passivi d’imposta, la detrazione potrà essere utilizzata per un importo massimo di 343,50 euro nella singola dichiarazione dei redditi.

Per i mutui ipotecari stipulati a partire dal 1998 per la costruzione di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale è detraibile dall’imposta sul reddito un importo pari al 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione. La detrazione è ammessa a condizione che i lavori di costruzione abbiano inizio nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo e che l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei predetti lavori. L’importo massimo (oneri accessori compresi) su cui calcolare la detrazione del 19% è di 2.582 euro complessivi.

Il valore commerciale è quello determinato dal perito di fiducia dell’ente erogante, a seguito della perizia eseguita sull’immobile offerto in garanzia. Può coincidere o meno con quanto dichiarato dalle parti nel contratto preliminare di compravendita. In generale quando si parla di valore commerciale di un immbobile ci si riferisce ad una casa o appartamento in buone condizioni generali ed abitabile con impianti funzionanti e a norma di legge ed eventualmente anche posto auto. Quando una o più di questa caratteristiche è assente ovviamente l’immobile svaluta e perde valore. Naturalmente anche l’eventuale presenza di usufrutti o ipoteche comportano una perdita di valore commerciale. Al contrario quando sono presenti optional o rifiniture di lusso, isolazione termica e sonora, giardino con verde o aria condizionata o altro il valore dell’immobile aumenta in proporzione agli accessori presenti. In partenza per il calcolo ci si basa sul valore commerciale per metro quadro.

L’accollo di un mutuo consiste nell’acquisto di un’abitazione su cui grava già un mutuo. In tal caso il venditore dell’abitazione può contestualmente attuare il trasferimento del mutuo dell’acquirente.
In tale circostanza le rate del mutuo ed il rimborso del capitale ad esso relativo, saranno a carico del nuovo proprietario. Nell’accollo del mutuo assistito da ipoteca, le banche creditrici devono dare il loro assenso e normalmente non liberano il mutuatario, tutto ciò accade perché l’accollo ha carattere cumulativo e non liberatorio. I responsabili del debito ipotecario sono sia il contraente originario, sia il liberante.
Tuttavia le banche possono non aderire all’accollo nell’ipotesi in cui ritengano che il subentrante non abbia i requisiti per poter soddisfare il credito.

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia, mediante il quale il creditore ha il potere di espropriare al debitore insolvente il bene ipotecato. In altre parole, la banca per erogare un mutuo richiede, a garanzia del prestito, di scrivere l’ipoteca su un immobile.
Caratteristica dell’ipoteca è l’indivisibilità, che si estende all’intero bene che ne è oggetto e sulle sue parti (garage,cantine,ecc).L’ oggetto dell’ipoteca può essere solo un bene immobile.
Essa può essere cancellata prima del termine della scadenza, a patto che il debito sia stato estinto, inoltre decade dopo 20 anni dalla sua iscrizione, a condizione che entro tale termine non venga rinnovata.