Gli acquisti di case sono in netto calo nel 2008 ma la richiesta di mutui e prestiti aumenta e fa segnare +3%.
Secondo l’Agenzia del Territorio nel 2008 le compravendite immobiliari sono calate del 7%.
Banca d’Italia fa notare invece come il mercato dei mutui ha tenuto il passo ed anzi è riuscito ad accelerare nel primo trimestre del 2008 con +3%.
Secondo l’Agenzia del Territorio il calo degli acquisti di immobili è una conseguenza dell’aumento dei tassi di interesse sui mutui che sono passati in media dal 3,5 al 5,2% e ai prezzi sempre più alti delle case.
Quindi sono gli immobiliaristi a patire la crisi del caro mutui e le banche che ne sono la causa invece no.
Il bollettino statistico di Bankitalia è molto chiaro su questo punto, infatti da agosto in poi, le famiglie italiane hanno ottenuto finanziamenti per acquistare la casa per 7,784 miliardi. Nello stesso periodo del 2006 i prestiti avevano raggiunto quota 17,232.
Tornando al rapporto dell’Agenzia del Territorio si scopre che il volume di compravendite complessivo nel 2008 è stato di 1.699.664. Calo pesante di acquisti soprattutto per la categoria “altri immobili” che fa segnare meno 10,6%, questa categoria comprende dai box agli alberghi, dai posti auto ai fabbricati destinati agli istituti di credito.
Secondo l’Agenzia del Territorio ha inciso molto anche il decreto Bersani di luglio 2006, che ha imposto regole più severe per questo tipo di compravendite.
Atti in calo anche:
- nel settore residenziale con 806.225 transazioni e meno 4,6%;
- nel settore terziario con 1.732, meno 2,6%,
- settore commerciale 50.136, meno 4,8%,
- produttivo 16.812, meno 3,5%;
- magazzini 114.610, meno 5,2%.
La quotazione media di riferimento è intanto cresciuta del 5,5% su base annua, addirittura del 30% rispetto al 2004.
Cali sostenuti nelle grandi città: dal 16,2% di Napoli, al 12,4% di Palermo, all?11,8% di Milano. Il mercato del mattone crolla anche nella Capitale che conclude il 2007 con un -8,3% per il settore residenziale.

I prezzi degli immobili crescono molto più velocemente dei salari, il canone d’affitto è più basso della rata del mutuo. Così spesso si decide di affittare casa anziché aprire un mutuo e comprarla.
Secondo uno studio condotto dalla rivista Guida Mutui, a lungo termine l’acquisto risulta sempre più vantaggioso anche se il canone d’affitto, pur aumentando, si mantiene più basso della rata del mutuo.
Basandosi sui dati del Rapporto sulla condizione abitativa, diffuso dal ministero delle Infrastrutture in collaborazione con Nomisma a settembre 2007, Mutui Online ha calcolato il costo sostenuto in 30 anni per l’affitto e l’acquisto di una casa di 80 metri quadrati. Dal 1991 ad oggi il canone d’affitto medio è salito di oltre il 65%, mentre nello stesso periodo il costo medio per metro quadro degli immobili è aumentato del 99%. Sempre partendo dai dati medi di Nomisma sul costo per metro quadro in Italia (2.734 euro) e del canone annuo di locazione a metro quadro (118) risulta che per acquistare un immobile di 80 metri quadri occorrono 190 mila euro
Calcolando che un mutuo al 100% a tasso fisso costerebbe in 30 anni 387 mila euro, al netto del risparmio Irpef per la detrazione degli interessi passivi. L’affitto per lo stesso periodo ammonterebbe a 383 mila euro, ipotizzando un incremento del canone legato all’inflazione pari al 2%. Se poi il mutuo fosse al 90%, il costo scenderebbe a 343 mila euro, con un risparmio di 40 mila euro sull’affitto a fronte di un saldo all’acquisto di 19 mila euro.
Avere casa di proprietà dà anche più garanzie sul futuro e benessere. Infatti il possesso dell’abitazione genera sicurezza per il futuro e rappresenta una forma di risparmio in una prospettiva di pensioni di rischio e una richezza per i figli.
Una volta deciso di acquistare è consigliabile vedere tante case prima di decidere e parlare con più istituti di credito per scegliere l’offerta più vantaggiosa. e’ inoltre necessario analizzare il budget familiare per capire se l’acquisto è sostenibile o se il costo del mutuo è eccessivo. Parlando con una banca se si ottiene una predelibera sarà più facile strappare un prezzo più basso al venditore. Se l’immobile è in vendita da molto tempo, c’è più possibilità che l’offerta si abbassi.
E’ preferibile l’affitto per gli studenti e le giovani coppie, ossia per chi non ha risparmi o ha un alto tasso di mobilità lavorativa.

In Europa sono in netto calo i prezzi delle case, mentre in Italia restano in linea con i costi registrati nel 2006. Questa la stima della Bce che parla di crescita dei costi degli immobili nei primi sette mesi 2007 con +5% rispetto all’analogo periodo del 2006. Sul fronte mutui cala la domanda nel quarto trimestre 2007 -36% dal -15% dell’indagine precedente. La Bce registra che negli ultimi tre mesi, le banche hanno segnalato che i criteri per la concessione dei mutui alle famiglie, si sono ulteriormente irrigiditi.

Da tempo si parla di una diminuzione dei prezzi delle case, quantomeno di una frenata, ma intanto dalle rilevazioni continuano a emergere solo ulteriori aumenti del valore degli immobili.
In soli tre anni, l’aumento dei prezzi delle case è stato di oltre un quarto e continuano a crescere, rileva l’Osservatorio del mercato immobiliare pubblicato dall’Agenzia del Territorio: in particolare, per i capoluoghi si tratta di un aumento del 26,5% dal 2004 mentre per i comuni non capoluogo l’incremento è stato del 23,2%. Nei primi sei mesi dell’anno i prezzi delle case sono saliti del 6,6 per cento.
A scendere, nello stesso periodo, è solo il numero delle compravendite nel settore residenziale del 3,4%: questo perchè probabilmente c’è un atteggiamento attendista degli aspiranti acquirenti, che stanno rimandando la stipula del contratto in attesa della sospirata discesa dei prezzi, auspicata anche dagli agenti immobiliari.
Il volume delle compravendite complessivo è stato di 884.442 transazioni. I dati, sottolinea il direttore dell’Osservatorio Gianni Guerrieri, fotografano comunque “una inversione di ciclo già preannunciata, che si riflette innanzitutto sulle compravendite e poi sui prezzi, per i quali si assiste ad un lieve rallentamento del tasso di crescita, che comunque resta positivo”.
Per quanto riguarda la quotazione media di riferimento, relativa al settore residenziale, essa risulta pari a 1.518 euro al metro quadro, in crescita del 2,8% rispetto al semestre precedente e del 6,6% su base annua, ma in rallentamento rispetto al secondo semestre 2006, quando si era registrato un +3,7% semestrale e un +8,8% annuo.
Tale rallentamento, sottolinea l’Osservatorio del mercato immobiliare, è “più sensibile” per i capoluoghi che pure hanno registrato un incremento pari al 2,7% sul semestre precedente, +4,1% nel secondo semestre 2006, e al 6,9% su base annua, +10,5% nel secondo semestre 2006. (more…)

Non sono pochi gli immobili che risultano ancora classificati al Catasto come abitazioni di bassa qualità, popolari o addirittura ultrapopolari, secondo criteri di valutazione ormai inadeguati.
Pensiamo, ad esempio, ad un attico nel centro storico di Roma considerato, in passato, di tipo “ultrapopolare”, categoria catastale A/5, perché con accesso da ballatoi esterni, con servizi igienici in comune e senza ascensore. Nel tempo l’immobile potrebbe essere stato ristrutturato e quindi apparterrà ad una categoria catastale di maggior pregio, per esempio A/2 abitazioni di tipo civile. Ma se dopo la ristrutturazione il proprietario non ha presentato la variazione al Catasto, questo appartamento risulterà ancora la “bettola” di una volta.
Va ricordato che la categoria e la classe di solito, dalla 1ª più bassa alla 8ª - più alta, servono per determinare la rendita catastale. Questa, a sua volta, è la base per il calcolo dell’Ici, dell’Irpef e delle imposte sui trasferimenti, imposta di registro, imposta sulle donazioni, ecc. Può, quindi, accadere che per un attico del centro storico si paghino addirittura meno imposte (ad esempio, Ici e Irpef) di un mini appartamento alla periferia di Roma di recente costruzione.
Per superare questa “ingiustizia”, la legge finanziaria del 2005 legge n° 311 del 2004 ha autorizzato i Comuni, che riscontrano situazioni di fatto non più coerenti con i dati del Catasto per intervenute variazioni edilizie, a chiedere ai cittadini di presentare un atto di aggiornamento catastale. Tornando all’esempio dell’attico al centro storico, il Comune dovrà invitare il proprietario a verificare, con l’aiuto di un geometra, la situazione reale dell’appartamento ed eventualmente a regolarizzare la posizione entro 90 giorni. Le verifiche dei Comuni possono partire anche da incongruenze riscontrate all’interno di uno stesso edificio, ingiustificate disparità di classe e categoria tra appartamenti simili, o da accertamenti in base alla documentazione degli uffici comunali, come, per esempio, domande di condono edilizio, dichiarazioni di inizio attività (Dia), cambiamenti di destinazione d’uso e così via.
Se non si ottempera alla richiesta del Comune, l’Agenzia del territorio effettua una variazione d’ufficio, a spese dell’interessato, e notifica la nuova rendita catastale dell’immobile. In questo caso, il proprietario, oltre alla maggiore Ici dovuta per la modifica del valore catastale, alle sanzioni e agli interessi con effetto retroattivo, fino all’anno successivo alla realizzazione degli interventi edilizi, dovrà pagare anche una sanzione da 258 a 2.066 euro.
Ai fini fiscali, le nuove rendite catastale si applicano, con effetto retroattivo, dal 1° gennaio dell’anno di notifica della richiesta del Comune o dell’anno successivo alla mancata presentazione della denuncia catastale per gli immobili mai dichiarati in catasto.
E’ difficile quantificare quanto costerà al cittadino questa revisione dei valori catastali. Per dare solo un’idea, l’attico del centro storico di Roma con 4 vani, attualmente di categoria A/5, abitazioni di tipo ultrapopolare, classe terza, con valore catastale di 44.415 euro, dopo la revisione potrebbe avere un valore catastale di almeno 140 mila euro. E sarà su tale importo che si calcoleranno l’Ici, l’Irpef e le imposte sui trasferimenti.