In Europa sono in netto calo i prezzi delle case, mentre in Italia restano in linea con i costi registrati nel 2006. Questa la stima della Bce che parla di crescita dei costi degli immobili nei primi sette mesi 2007 con +5% rispetto all’analogo periodo del 2006. Sul fronte mutui cala la domanda nel quarto trimestre 2007 -36% dal -15% dell’indagine precedente. La Bce registra che negli ultimi tre mesi, le banche hanno segnalato che i criteri per la concessione dei mutui alle famiglie, si sono ulteriormente irrigiditi.

Da tempo si parla di una diminuzione dei prezzi delle case, quantomeno di una frenata, ma intanto dalle rilevazioni continuano a emergere solo ulteriori aumenti del valore degli immobili.
In soli tre anni, l’aumento dei prezzi delle case è stato di oltre un quarto e continuano a crescere, rileva l’Osservatorio del mercato immobiliare pubblicato dall’Agenzia del Territorio: in particolare, per i capoluoghi si tratta di un aumento del 26,5% dal 2004 mentre per i comuni non capoluogo l’incremento è stato del 23,2%. Nei primi sei mesi dell’anno i prezzi delle case sono saliti del 6,6 per cento.
A scendere, nello stesso periodo, è solo il numero delle compravendite nel settore residenziale del 3,4%: questo perchè probabilmente c’è un atteggiamento attendista degli aspiranti acquirenti, che stanno rimandando la stipula del contratto in attesa della sospirata discesa dei prezzi, auspicata anche dagli agenti immobiliari.
Il volume delle compravendite complessivo è stato di 884.442 transazioni. I dati, sottolinea il direttore dell’Osservatorio Gianni Guerrieri, fotografano comunque “una inversione di ciclo già preannunciata, che si riflette innanzitutto sulle compravendite e poi sui prezzi, per i quali si assiste ad un lieve rallentamento del tasso di crescita, che comunque resta positivo”.
Per quanto riguarda la quotazione media di riferimento, relativa al settore residenziale, essa risulta pari a 1.518 euro al metro quadro, in crescita del 2,8% rispetto al semestre precedente e del 6,6% su base annua, ma in rallentamento rispetto al secondo semestre 2006, quando si era registrato un +3,7% semestrale e un +8,8% annuo.
Tale rallentamento, sottolinea l’Osservatorio del mercato immobiliare, è “più sensibile” per i capoluoghi che pure hanno registrato un incremento pari al 2,7% sul semestre precedente, +4,1% nel secondo semestre 2006, e al 6,9% su base annua, +10,5% nel secondo semestre 2006. (more…)

Non sono pochi gli immobili che risultano ancora classificati al Catasto come abitazioni di bassa qualità, popolari o addirittura ultrapopolari, secondo criteri di valutazione ormai inadeguati.
Pensiamo, ad esempio, ad un attico nel centro storico di Roma considerato, in passato, di tipo “ultrapopolare”, categoria catastale A/5, perché con accesso da ballatoi esterni, con servizi igienici in comune e senza ascensore. Nel tempo l’immobile potrebbe essere stato ristrutturato e quindi apparterrà ad una categoria catastale di maggior pregio, per esempio A/2 abitazioni di tipo civile. Ma se dopo la ristrutturazione il proprietario non ha presentato la variazione al Catasto, questo appartamento risulterà ancora la “bettola” di una volta.
Va ricordato che la categoria e la classe di solito, dalla 1ª più bassa alla 8ª - più alta, servono per determinare la rendita catastale. Questa, a sua volta, è la base per il calcolo dell’Ici, dell’Irpef e delle imposte sui trasferimenti, imposta di registro, imposta sulle donazioni, ecc. Può, quindi, accadere che per un attico del centro storico si paghino addirittura meno imposte (ad esempio, Ici e Irpef) di un mini appartamento alla periferia di Roma di recente costruzione.
Per superare questa “ingiustizia”, la legge finanziaria del 2005 legge n° 311 del 2004 ha autorizzato i Comuni, che riscontrano situazioni di fatto non più coerenti con i dati del Catasto per intervenute variazioni edilizie, a chiedere ai cittadini di presentare un atto di aggiornamento catastale. Tornando all’esempio dell’attico al centro storico, il Comune dovrà invitare il proprietario a verificare, con l’aiuto di un geometra, la situazione reale dell’appartamento ed eventualmente a regolarizzare la posizione entro 90 giorni. Le verifiche dei Comuni possono partire anche da incongruenze riscontrate all’interno di uno stesso edificio, ingiustificate disparità di classe e categoria tra appartamenti simili, o da accertamenti in base alla documentazione degli uffici comunali, come, per esempio, domande di condono edilizio, dichiarazioni di inizio attività (Dia), cambiamenti di destinazione d’uso e così via.
Se non si ottempera alla richiesta del Comune, l’Agenzia del territorio effettua una variazione d’ufficio, a spese dell’interessato, e notifica la nuova rendita catastale dell’immobile. In questo caso, il proprietario, oltre alla maggiore Ici dovuta per la modifica del valore catastale, alle sanzioni e agli interessi con effetto retroattivo, fino all’anno successivo alla realizzazione degli interventi edilizi, dovrà pagare anche una sanzione da 258 a 2.066 euro.
Ai fini fiscali, le nuove rendite catastale si applicano, con effetto retroattivo, dal 1° gennaio dell’anno di notifica della richiesta del Comune o dell’anno successivo alla mancata presentazione della denuncia catastale per gli immobili mai dichiarati in catasto.
E’ difficile quantificare quanto costerà al cittadino questa revisione dei valori catastali. Per dare solo un’idea, l’attico del centro storico di Roma con 4 vani, attualmente di categoria A/5, abitazioni di tipo ultrapopolare, classe terza, con valore catastale di 44.415 euro, dopo la revisione potrebbe avere un valore catastale di almeno 140 mila euro. E sarà su tale importo che si calcoleranno l’Ici, l’Irpef e le imposte sui trasferimenti.

Quando si arriva ad accendere un mutuo spesso non si fa attenzione a tutte le spese aggiuntive che questo comporta: spese notarili, acquisto di mobili nuovi, ristrutturazioni ecc. Così molto spesso capita che la famiglia si trovi a chiedere poco dopo anche un finanziamento personale, con una rata da pagare pari a quella del mutuo. Per questo nasce il mutuo Trasgressivo, prodotto pensato per chi vuole acquistare, costruire o ristrutturare una casa e arriva a finanziare fino al 120% del valore dell’immobile. Non ci sono dei requisiti particolari per ottenerlo, valgono gli stessi criteri utilizzati per l’erogazione degli altri finanziamenti. Il mutuo Trasgressivo è tra i più richiesti, in prevalenza da giovani coppie o soggetti che non hanno raggiunto una piena maturità finanziaria; è erogabile entro pochi giorni e si può estinguere in 30 anni. Può essere a tasso fisso, dove la rata è esclusivamente mensile e a tasso variabile dove la rata può essere mensile, trimestrale o semestrale, ma in entrambi i casi la durata del rimborso non può eccedere i 30 anni.

Il mercato immobiliare nel Principato di Monaco è il più caro del mondo, ma anche a Roma non si scherza: l’aumento dei prezzi e del valore degli immobili nel centro della città eterna sono in continua crescita e si piazzano al secondo posto dopo quelle del principato, in una hit parade compilata dalla rivista Forbes. Terza in classifica è Parigi, staccate di varie distanze Londra, Tokyo, New York, tre città considerate carissime dagli investitori immobiliari. La ragione dell’apparente contraddizione si spiega con i criteri adottati da Forbes per la valutazione:
la rivista ha analizzato i tassi annui di profitto reale che tengono conto delle rendite di affitto, aggiustate con le tasse sul capital gain, le spese di transazione, i costi operativi e di manutenzione, l’apprezzamento e l’inflazione.
La classifica di Forbes non è dunque un hit parade basata semplicemente sui prezzi al metro quadrato, ma contiene un avvertimento esplicito: investire nel mattone in una città della top ten rende meno che farlo in un mercato dove il metro quadro è magari più caro, ma al contempo più redditizio.
Il Principato di Monaco è arrivato primo nella hit parade con un punteggio di 74,07 anche grazie a costi di transazioni da capogiro (fino al 20%, più o meno quanto a Seul) che mal si applicano alla fama di paradiso fiscale. Roma, seconda con 50,51, è stata considerata un mercato a crescita lenta e che tuttavia resta molto caro. A rappresentare il Nord America non è New York, ma Los Angeles, al quinto posto dietro Madrid con 26,88 punti seguita di una lunghezza da Vancouver (26,81), Vienna, Auckland Zurigo e Oslo.
Forbes ha puntato i riflettori anche su mercati emergenti come l’India, con città come Bangalore, dove i prezzi sono saliti l’anno scorso di oltre il 16% e dove le rendite di affitto sono le più alte del mondo rispetto al valore dell’immobile, mentre a Bombay la crescita è stata appena del 6,6%. Sono state misurate 50 capitali finanziarie del mondo in ogni continente. Per la maggior parte questo significava una città per nazione - Londra per la Gran Bretagna, Bangkok per la Thailandia, Varsavia per la Polonia - ma per paesi come India, Cina, Stati Uniti, Australia, Svizzera e Canada sono stati misurati più mercati: Ginevra e Zurigo per la Svizzera, ad esempio, o Pechino e Shanghai per la Cina.