Mutui a perdere, crescita azzerata
infoNel 2007, dopo anni di boom, ci sarà una crescita zero. Intanto migliaia di famiglie hanno problemi con le rate dei mutui. E aumentano le esecuzioni immobiliari. In Spagna, quando si parla di mutui, qualcuno tira fuori la teoria della cucaracha, la teoria dello scarafaggio in quanto come recita un detto diffuso nel mondo economico, “quando vedi uno scarafaggio, occhio, di sicuro ce ne saranno altri”. Con questa metafora si spiega il possibile sviluppo di situazioni critiche da un piccolo e debole segnale: la paura degli spagnoli, come riporta ‘El País’, è che questa volta siano i mutui immobiliari a prendere la forma di cucarachas. E che la difficoltà a
pagare le rate si propaghi a molte famiglie. Ma lo scenario iberico non è che la copia di quanto sta accadendo in altri paesi della zona dell’euro, Italia compresa!
Anche per molti italiani, infatti, il mutuo a tasso variabile per la casa si sta rivelando un ostacolo superabile solamente con notevoli sforzi. A denunciarlo sono le associazioni dei consumatori. Secondo Elio Lannutti, presidente di Adusbef, l’associazione che difende gli utenti dei servizi bancari e finanziari, si possono stimare fino a
450 mila famiglie in difficoltà. Lo conferma anche un’analisi condotta dal Centro Studi Sintesi di Venezia, che parla di un indebitamento per l’acquisto di immobili più che triplicato, addirittura del 326% negli ultimi otto anni.
Le preoccupazioni delle famiglie sono iniziate quando la Banca centrale europea ha in più fasi aumentato il tasso di sconto. Dal 2 al 4 per cento in due anni, un quarto di punto alla volta in otto riprese, con l’ultima il 6 giugno scorso. Con il conseguente aumento dell’Euribor, il parametro su cui si calcolano i tassi variabili dei mutui. Tutto questo ha portato interessi molto più salati per i consumatori. Se la rata mensile di un mutuo di 200 mila euro a 20 anni era inferiore ai 1.200 euro, oggi se ne sborsano 1.400. Un altro esempio: chi
ha optato per un prestito decennale di 45 mila euro nel 2001, oggi paga circa 503 euro al mese, vale a dire 50 in più rispetto al 2005.
La bufera d’agosto sulle Borse mondiali ha cambiato un po’ le carte in tavola. Il presidente della Bce, Jean-Claude
Trichet, nei primi giorni di agosto aveva parlato nuovamente della “forte vigilanza” applicata dall’Eurotower per combattere i rischi di inflazione. Quasi un’anticipazione di un futuro rialzo in settembre. Ma la crisi dei mutui subprime statunitensi, cioè quelli concessi a una clientela senza garanzie e poi rivenduti sul mercato sotto forma
di obbligazioni, il crollo dei mercati e il rapido abbassamento del tasso di sconto americano potrebbero aver sortito un effetto calmierante sui tempi del prossimo intervento della Bce. Francoforte sarebbe pronta a posticipare l’aumento dell’ennesimo quarto di punto ad autunno inoltrato.
In Italia sono oggi attivi circa tre milioni e mezzo di mutui e possiamo vantare il record dei tassi più alti. A dirlo non sono solo le associazioni dei consumatori, ma un’autorità come la Banca d’Italia di Mario Draghi. Ecco cosa ha detto il governatore all’assemblea dell’Associazione bancaria italiana l’11 luglio scorso: “I tassi di interesse praticati dalle banche italiane sono più elevati rispetto a quelli della media dell’area dell’euro”. E le sue parole sono pienamente confermate dai dati della Bce, che ha divulgato i tassi medi praticati in Europa per i mutui immobiliari superiori ai cinque anni: Italia in testa con il 5,31 per cento (se si esclude il 6,47 per cento della Slovenia, appena entrata nell’euro), seguita dalla Grecia con il 5,14 per cento. Entrambe superiori alla media complessiva che si attesta sul 4,86 per cento.
Lo scossone dei subprime americani ha fatto tremare l’Europa, ma l’Italia, rassicurano diverse fonti dai maggiori istituti di credito nazionali, non dovrebbe essere esposta a questo rischio. Un po’ perché gli istituti italiani concedono mutui con più difficoltà e poi perché le nostre famiglie non si indebitano come quelle dei Paesi
anglosassoni. Al massimo per il 40 per cento del reddito, mentre negli Stati Uniti e in Gran Bretagna talvolta si arriva addirittura al 100 per cento.
Ciò che invece inizia a presentarsi come un incubo per chi ha richiesto un finanziamento a tasso variabile è il rischio di perdere la casa ipotecata e vederla messa all’asta dal tribunale. Nonostante negli ultimi anni le procedure di esecuzione immobiliare siano rimaste sostanzialmente stabili, a gennaio è tornato a crescere il numero di case pignorate dagli istituti di credito a seguito di rate non pagate e di incaglio del mutuo. Al palazzo di Giustizia di Milano, per esempio, se nel 2006 erano pervenute 1.883 procedure esecutive, i dati, aggiornati per ‘L’espresso’ al 10 agosto scorso, evidenziano un aumento significativo: quelle in corso sono già arrivate a quota 1591.
Il fenomeno non è stato registrato da Crif, la centrale dei rischi finanziari dove giungono tutte le informazioni sulle richieste dei mutui,che però dispone dei soli dati registrati fino alla fine dell’anno scorso. “Nel 2006 viene confermato il tendenziale e progressivo contenimento del livello totale del rischio, che si mantiene sotto il 5 per
cento”, dicono alla Crif. Tra settembre e dicembre 2006 le sofferenze (almeno sei rate scadute e non pagate) erano l’1,5 per cento sul totale dei mutui. In ogni caso, le famiglie “stringono i denti pur di non perdere uno dei beni più preziosi”: a sostenerlo è Fabio Picciolini, segretario nazionale di Adiconsum, associazione per la difesa
dei consumatori. Che spiega: “Perdere la casa in tribunale è l’ultima spiaggia. Prima si cerca di risparmiare su altri fronti o di farsi aiutare dalla famiglia”.
Il mondo dei mutui è quindi in continua evoluzione. Già nei primi mesi del 2007 sono state registrate inversioni di tendenza su tre fattori finora abbastanza costanti: la richiesta di finanziamenti, la scelta del tasso, la durata del mutuo. Il primo aspetto è stato evidenziato sia da Bankitalia, che valuta a crescita zero la domanda di prestiti negli ultimi tre mesi, sia da Unicredit - Banca per la casa, che nel primo trimestre ha constatato un calo delle richieste pari all’1,6 per cento. Stesso trend per l’Osservatorio sul credito immobiliare di Assofin (associazione del credito al consumo e immobiliare): meno 2,5 per cento rispetto allo stesso periodo del 2006. A dare una spiegazione è Giuseppe Piano Mortari, direttore operativo di Assofin: “La crescita nel 2007 per i mutui erogati alle famiglie dovrebbe essere pari a zero, o in lieve flessione, sia a causa dell’aumento dei tassi di interesse sia per un rallentamento nelle compravendite immobiliari”.
Secondo punto, la scelta del tasso. E qui basta leggere un’analisi della società di studi economici Nomisma. Mentre nel 2006 il tasso fisso per i mutui casa veniva scelto solo dal 28 per cento dei clienti, nel primo semestre del 2007 le richieste hanno raggiunto quasi il 69 per cento, facendo crollare al 27 per cento quelle per il variabile. “La propensione per il tasso fisso? È giustificata più da una questione di stabilità psicologica e dal desiderio di non avere ulteriori preoccupazioni, come l’aumento dei tassi, che da una reale convenienza economica”, afferma Claudio Fusi, condirettore generale di Fonspa Bank.
Infine, la durata del finanziamento. Dimenticati i mutui a breve termine, ovvero quelli che si esaurivano in cinque, dieci anni, è ormai la stagione di quelli a lunghissima durata, fino a 30, 40 o addirittura 50 anni. La maggior parte delle operazioni si stabilizza oltre i 25 anni, secondo l’Osservatorio di Assofin (che copre il 62 per cento delle banche nazionali), e tra i 20 e i 30 per Nomisma.
Se alcuni mesi fa il problema delle rate più consistenti veniva solo sussurrato tra parenti o amici stretti, negli ultimi tempi la voce del popolo del mutuo si è fatta più grossa. Diverse associazioni dei consumatori imputano alle banche “la responsabilità di aver spinto buona parte degli interessati alla scelta per il tasso variabile, senza
fornire spiegazioni sufficienti”. I casi di insolvenza si moltiplicano. “Anche noi riceviamo molte segnalazioni di persone in difficoltà”, afferma Carlo Rienzi, presidente del Codacons. Dove delineano un quadro più preciso della famiglia-tipo a rischio: nuclei che spesso fanno i conti al centesimo e non mantengono una parte del budget per
gli imprevisti. E non è solo il mutuo a incrinare la serenità dei consumatori: “Dietro alla difficoltà di pagamento delle rate si nascondono spesso altri eventi dolorosi, come la perdita del lavoro o una separazione”, evidenzia Alessandro Pedone, consulente Aduc (associazione per i diritti di utenti e consumatori) per la tutela del risparmio. Cosa fare, allora? “Il nostro maggiore impegno è quello di aiutare a rinegoziare il mutuo o a cercare di estinguerlo, anche grazie agli accordi con l’Abi”, spiega Rienzi. Il decreto legge Bersani sulle liberalizzazioni ha infatti introdotto procedure semplificate per la cancellazione dell’ipoteca e per la portabilità del mutuo, oltre ad aver azzerato le penali per l’estinzione anticipata (ma solo per i nuovi contratti). L’accordo stipulato tra la Confindustria delle banche e le associazioni dei consumatori, invece, ha introdotto riduzioni delle penali per quelli antecedenti a febbraio 2007.
Quali saranno gli scenari futuri? Gli operatori del settore prevedono ancora un rialzo del tasso di sconto da parte della Bce, quanto meno negli ultimi mesi del 2007. E poi, forse, una battuta d’arresto e la stabilizzazione del costo del denaro. Un po’ lontana, almeno per ora, è la speranza di una riduzione, che farebbe diminuire l’importo delle rate. Dunque, al risparmiatore non resta che il pellegrinaggio da una banca all’altra per tentare di strappare le condizioni migliori per cambiare mutuo.