Per chi cerca casa o è in procinto di contrarre un mutuo, non è difficile comprendere la situazione di chi la casa ce l’ha ma la sta per perdere perché ha un debito che l’ha mandato sul lastrico. Realtà amarissima.
In Italia la situazione sta diventando meno rosea di quanto si possa immaginare.
Secondo un recente studio di mercato ad esempio solo nella provincia di Lecce si contano ben 168 nuovi lotti, unità immobiliari, sommati ai 1031 già in catalogo, si arrivano a contare 1199 lotti totali che sono stati pignorati ed ipotecati.
Cioè oltre mille immobili, nella sola provincia di Lecce, in attesa di essere sottratti a proprietari indebitati per essere rivenduti con il meccanismo che prevede, nel caso di asta deserta, la ripetizione della stessa con un progressivo ribasso del costo. L’area ionica è quella maggiormente colpita dal fenomeno. Ma il 70% di tutte queste proprietà è rappresentato da civili abitazioni, ma non mancano terreni e, soprattutto, i laboratori artigianali e gli opifici industriali. Infatti si contano ben 77 iscrizioni nel “Registro Fallimenti”, con vendite che riguardano stabilimenti industriali ma anche le civili abitazioni che, ricordiamo, sono bene primario.

Innanzitutto l’espropriazione immobiliare è la procedura che consente di sottrarre coattivamente al debitore i propri beni immobili e di trasformarli in denaro per soddisfare le pretese del creditore. Quest’ultimo munito di titolo esecutivo promuove la procedura notificando l’atto di precetto e trascrivendo entro i successivi 90 giorni, il pignoramento. Trascorsi 10 giorni può, con ricorso, chiedere al Tribunale la vendita del bene, allegando la documentazione catastale, la certificazione di destinazione urbanistica e dei pubblici registri immobiliari, ovvero certificazione notarile sostitutiva. Entro 30 giorni dal deposito, il Giudice nomina un esperto per valutare i beni pignorati, fissando apposita udienza, per i successivi 90 giorni, per la comparizione delle parti e dei creditori. Se all’udienza non vi sono opposizioni o se si raggiunge un accordo, il Giudice dell’Esecuzione ordina la vendita senza incanto, assegnando un termine per il deposito delle offerte di acquisto. L’avviso d’asta è pubblicato all’albo dell’ufficio giudiziario e nei principali quotidiani di informazione locale , nazionale o in altri mezzi di diffusione nonché in appositi siti internet. La vendita senza incanto è la forma di vendita preliminare e necessaria perchè si possa poi procedere alla vendita con incanto. Chiunque può
parteciparvi, presentando in cancelleria la propria offerta mediante dichiarazione scritta in busta chiusa, in cui abbia indicato il prezzo, il tempo, il modo di pagamento e ogni altro elemento utile. Unitamente all’offerta deve essere depositata una cauzione in misura non inferiore ad 1/10 del prezzo proposto. Se l’offerta è unica ed è superiore al valore di stima di almeno 1/5, essa è senz’altro accolta; in caso contrario, se vi è opposizione da parte del creditore precedente, ovvero se il Giudice ritiene che il bene possa esser meglio venduto all’incanto, si procede con tale forma di vendita. La vendita con incanto si effettua solo se la vendita senza incanto non ha potuto aver luogo o non ha dato esito positivo per assenza di offerte, inefficacia o inadeguatezza delle stesse. La gara si svolge pubblicamente innanzi al Giudice con aggiudicazione all’ultimo maggior offerente. Qualora l’asta non abbia luogo per mancanza di offerte, se non vi sono domande di assegnazione da parte dei creditori o se il Giudice dell’Esecuzione ritiene di non accoglierle, può esser disposto nuovo incanto, eventualmente con diverse modalità di esecuzione e forme di pubblicità, fissando un prezzo base d’asta inferiore di 1/5. L’aggiudicatario definitivo deve corrispondere il saldo del prezzo, nel termine indicato dal Giudice, che non può essere superiore a 60 giorni. Avvenuto il pagamento del prezzo il Giudice pronuncia decreto di trasferimento, mediante il quale l’aggiudicatario acquista il diritto di proprietà sull’immobile oggetto della procedura esecutiva, ed ordina la cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni che gravano sul bene.

Video intervista ad Elio Lannutti, presidente dell’associazione dei consumatori Adusbef che si occupa da tanto tempo del settore bancario, che denuncia una vera e propria “repubblica delle banche” dove questi signori dettano ai governi le loro esigenze ed i governi accoinsentono! Il decreto Bersani è stato un grosso passo in avanti ma non viene applicato. Dal 4 luglio 2006, con la simmetria dei tassi ossia quando aumenta il costo del denaro deve aumentare anche il tasso sul desposito e questo le banche non l’hanno fatte intascandosi circa 5,7 mliardi di euro che dovevano andare ai depositanti cittadini. Le banche non solo non applicano la portabilità sui mutui gratuita che è legge dello Stato ma anche la cancellazione automatica delle ipoteche ma richiedono il notaio! La legalità deve essere rispettata da tutti e anche dalle banche! Invitiamo i cittadini a ribellarsi allo strapotere delle banche!

Tra le novità sui mutui entrate in vigore con la legge finanziaria c’è anche anche quella che fa definitivamente chiarezza sull’estinzione dell’ipoteca dopo il pagamento del mutuo, senza necessità di cancellazione.
Chi si chiedeva se cancellare l’ipoteca è un atto davvero necessario, o se si deve per forza ricorrere al notaio se la banca non rispetta la legge e si vuol vendere casa, ora ha una risposta chiara e netta:
cancellare l’ipoteca dopo aver pagato il mutuo ormai non serve più!
E dall’inizio dell’anno non occorre nemmeno se si tratta di mutuo del costruttore. E su questo la legge non lascia spazio a dubbi.

L’ipoteca, definita dall’articolo 2808 del Codice Civile, è un’iscrizione nei registri immobiliari, i registri sono pubblici e dunque è sempre possibile richiedere una visura ipotecaria, con la quale viene riconosciuto al creditore il diritto di ottenere la vendita del bene e di incassare le somme a rimborso del credito, nel caso in cui il debitore non provveda a restituire il prestito. L’ipoteca a favore di una banca a garanzia di un mutuo è dunque una nota iscritta sui registri immobiliari che contiene le seguenti inidcazioni:
- capitale, tasso interesse annuo e semestrale, importo interessi, spese e totale somma garantita (comprensiva di capitale, interessi e spese);
- eventuale presenza di importi variabili o in valuta estera;
- tempo di esigibilità del credito;
- termine dell’ipoteca;
- dati catastali degli immobili oggetto dell’ipoteca;
- soggetti a favore (creditori), soggetti contro (debitori) ed eventuali altri soggetti debitori non datori di ipoteca.
Per legge l’ipoteca dura un massimo di 20 anni. Quindi per i mutui con durata maggiore occorre rinnovare l’iscrizione prima della scadenza.
La durata massima stabilita dalla legge comporta dunque che dopo 20 anni l’ipoteca, se non viene rinnovata, non ha più valore. Questo significa che anche se sul registro resta l’annotazione la banca a favore della quale era stata accesa l’ipoteca dopo 20 anni non può più accampare nessun diritto nei confronti del debitore originario né tanto meno dell’attuale proprietario dell’immobile. Dunque l’iscrizione resta ma non conta più nulla. Di fatto è estinta, per legge. E se andiamo a vedere tutti i casi di estinzione, indicati dall’articolo 2878 del Codice Civile, scopriamo che l’ipoteca si estingue: “con la cancellazione dell’iscrizione; con la mancata rinnovazione dell’iscrizione entro il termine indicato dall’art. 2847 ossia 20 anni; con l’estinguersi dell’obbligazione.” Quest’ultima espressione sta a significare che una volta effettuato l’ultimo pagamento la banca creditrice non potrà più vantare nessun diritto nei confronti dell’immobile del cliente sul quale era stata accesa l’ipoteca. L’immobile, in sostanza, è “libero da oneri” per legge anche senza la necessità che il notaio intervenga per modificare la trascrizione ipotecaria e riportare l’avvenuto pagamento.
La legge Bersani e la nuova finanziaria dicono che l’ipoteca dopo il pagamento non ha più valore. Questo lo ribadisce anche il comma 8-sexies dell’articolo 13 della legge Bersani 45/07, come modificato dalla legge finanziaria, in base al quale ” Ai fini di cui all’articolo 2878 del codice civile, ed in deroga all’articolo 2847 del codice civile, se il creditore è soggetto esercente attività bancaria o finanziaria, l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo stipulato o accollato a seguito di frazionamento, anche ai sensi del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, anche se annotata su titoli cambiari,si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell’obbligazione garantita”. L’indicazione che l’estinzione “automatica” ha valore anche per i mutui del costruttore è stata introdotta dalla finanziaria, ma in una formulazione che evidentemente non lascia adito a dubbi, e che obbliga le banche a provvedere alla cancellazione automatica anche per questi mutui.
Di conseguenza ora quando chi vuol vendere ha in mano il documento da cui risulta che l’ultima rata è stata versata e il debito estinto, può tranquillamente procedere senza preoccuparsi di altro. E qualunque notaio potrà effettuare l’atto di vendita senza imporre oneri di cancellazione a fronte della quietanza di pagamento che oram per legge, attesta di fatto che l’ipoteca è automaticamente estinta.

La legge Bersani 40/07 ha abolito la penale per l’estinzione anticipata dei mutui sottoscritti a partire dal 2 febbraio 2007 e l’ha ridotta per i vecchi mutui, ossia quelli sottoscritti prima della data del 2 febbraio 2007.
Quindi a prescindere da quello che prevede il contratto, la banca non può assolutamente richiedere penali più elevate di quelle ridefinite dalla legge che variano a seconda del tipo di indicizzazione, della data di sottoscrizione e della durata residua.
Inoltre la cancellazione dell’ipoteca per tutti i mutui estinti a partire dal 2 febbraio 2007 è senza spese e tutte le spese dell pratiche di estinzione sono a carico della banca.
Da notare con attenzione però che la penale si paga per i mutui che non sono destinati all’acquisto della prima casa.
La banca ha il diritto di applicare le penali di estizione anticipata. La penale, infatti, è stata abolita dalla legge Bersani 40/07 solo per i mutui per acquisto o ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale.