Gli acquisti di case sono in netto calo nel 2008 ma la richiesta di mutui e prestiti aumenta e fa segnare +3%.
Secondo l’Agenzia del Territorio nel 2008 le compravendite immobiliari sono calate del 7%.
Banca d’Italia fa notare invece come il mercato dei mutui ha tenuto il passo ed anzi è riuscito ad accelerare nel primo trimestre del 2008 con +3%.
Secondo l’Agenzia del Territorio il calo degli acquisti di immobili è una conseguenza dell’aumento dei tassi di interesse sui mutui che sono passati in media dal 3,5 al 5,2% e ai prezzi sempre più alti delle case.
Quindi sono gli immobiliaristi a patire la crisi del caro mutui e le banche che ne sono la causa invece no.
Il bollettino statistico di Bankitalia è molto chiaro su questo punto, infatti da agosto in poi, le famiglie italiane hanno ottenuto finanziamenti per acquistare la casa per 7,784 miliardi. Nello stesso periodo del 2006 i prestiti avevano raggiunto quota 17,232.
Tornando al rapporto dell’Agenzia del Territorio si scopre che il volume di compravendite complessivo nel 2008 è stato di 1.699.664. Calo pesante di acquisti soprattutto per la categoria “altri immobili” che fa segnare meno 10,6%, questa categoria comprende dai box agli alberghi, dai posti auto ai fabbricati destinati agli istituti di credito.
Secondo l’Agenzia del Territorio ha inciso molto anche il decreto Bersani di luglio 2006, che ha imposto regole più severe per questo tipo di compravendite.
Atti in calo anche:
- nel settore residenziale con 806.225 transazioni e meno 4,6%;
- nel settore terziario con 1.732, meno 2,6%,
- settore commerciale 50.136, meno 4,8%,
- produttivo 16.812, meno 3,5%;
- magazzini 114.610, meno 5,2%.
La quotazione media di riferimento è intanto cresciuta del 5,5% su base annua, addirittura del 30% rispetto al 2004.
Cali sostenuti nelle grandi città: dal 16,2% di Napoli, al 12,4% di Palermo, all?11,8% di Milano. Il mercato del mattone crolla anche nella Capitale che conclude il 2007 con un -8,3% per il settore residenziale.

Sono in calo per il secondo mese consecutivo i tassi di interesse per chi contrae mutui immobiliari ma è sempre in continua crescita la consistenza dei prestiti a carico delle famiglie italiane. Questo quello che risulta dai supplementi al Bollettino Statistico di Bankitalia, che mostra come nel mese di febbraio il Taeg, tasso annuo effettivo globale, applicato per l’acquisto di abitazioni sia sceso al 5,77%, in calo dal 5,81% di gennaio e dal 5,86% di dicembre 2007, tornando così allo stesso livello fatto segnare per l’ultima volta nel luglio 2007.
Mentre l’ammontare totale dei prestiti erogati dal sistema alle famiglie continua a salire, arrivando a 468,85 miliardi, di cui 263,9 per mutui oltre i 5 anni. La nuova salita dell’Euribor, che ha fatto segnare in questi giorni un nuovo valore record, però non lascia molti margini di sperenze che i tassi richiesti dalle banche possano raggiungere in tempi brevi i livelli fatti segnare un anno fa.

Gli italiani si indebitano sempre di più e in modo costante e preferiscono sempre di più acquistare con mutui o credito al consumo. E’ infatti cresciuto del 9,2% dal 2006 al 2007 l’indebitamento delle famiglie che riguarda mutui immobiliari, prestiti per l’acquisto di beni mobili, crediti al consumo, finanziamenti per le ristrutturazioni. Mediamente ogni nucleo familiare nel 2007 ha accumulato un debito di 15mila 578 euro. Questo secondo uno studio effettuato dall’Ufficio Studi della Cgia di Mestre in una recentissima indagine sulle difficoltà economiche dei nuclei familiari del Paese.
E gli incrementi impressionano ancor più quando si osserva la situazione dal 2002, anno di entrata in vigore dell’euro ad oggi: l’indebitamento medio delle famiglie è aumentato del 91%. La capitale detiene il record dell’indebitamento per famiglia, secondo lo studio pari a 22 mila 305,14 euro. Roma è seguita da Milano (21 mila 115,29 euro), da Reggio Emilia (20 mila 367,63 euro), da Prato (20 mila 7,41 euro), da Lodi (19 mila 871,28 euro) e Rimini (19 mila 812,53 euro).
Fanalini di coda le province di Vibo Valentia (con 6 mila 861,15 euro di debiti per famiglia registrati nel 2007), Benevento (6 mila 917,27 euro), Reggio Calabria (7 mila 72,30 euro), Avellino (7 mila 78,62), Isernia (7 mila 182,73) , Enna (7 mila 185,26), Agrigento (7 mila 631,83 euro).
E’ però ben diversa la situazione quando si analizzano le variazioni dei ‘passivì nazionali provincia per provincia. In cima alla classifica composta dagli esperti dell’associazione artigiani mestrina compare Prato dove l’incremento rilevato tra il 2006 e il 2007 è stato del 15% (contro il 9,2%); al secondo posto si trova Genova (14,3 %), al terzo Crotone (14,2 %), al quarto Napoli (14,1 %), al quinto Brindisi (13,7 %). Unico segnale positivo giunge da Bolzano dove è stata registrata una contrazione del debito per famiglia pari a 2,4 %.
Un’indagine dettagliata quella realizzata dalla Cgia di Mestre che non trascura neppure l’evoluzione delle sofferenze è dall’entrata in vigore della nuova moneta ad oggi. Ebbene in cinque anni le famiglie italiane si sono indebitate del 91% in più. Con picchi a dir poco vertiginosi. Come quelli raggiunti dalle province di: Napoli (118,7 % in più dal 2002 al 2007), Reggio Emilia (118, 6 %), Piacenza (114, 2 %), Caserta (113, 7 %) e Chieti (112,9 %). A compensare tali eccessi sono le province di Bolzano (43, 3 %), Potenza (48, 2 %), Matera (50, 9 %), Verbano Cusio Ossola (53, 6 %), Enna (54, 5 %) e Messina (55 %).
Per quanto riguarda l’interpretazione di questi dati secondo Giuseppe Bortolussi segretario della Cgia di Mestre “innanzitutto le città che si sono più indebitate nell’ultimo anno sono quelle che registrano anche i livelli di reddito più elevati. Non è da escludere che tra questi vi siano anche delle famiglie appartenenti alle fasce sociali più deboli. Tuttavia, appare evidente che la forte esposizione in queste realtà, soprattutto a fronte di significativi investimenti nel settore immobiliare, ci deve preoccupare relativamente. Altra cosa è quando analizziamo la variazione di crescita dell’indebitamento registrato negli ultimi 5 anni. Nei primi posti abbiamo molte città del Sud. Ciò sta a significare che questo aumento è probabilmente legato al perdurare della crisi economica che ha indotto molte famiglie a ricorrere a prestiti bancari per affrontare questa difficile situazione”.

La nuova finanziaria, Legge Bersani, ha stabilito che la surroga del mutuo o portabilità di un mutuo debba avvenire senza costi bancari per i clienti, nè per quanto riguarda le penali di estinzione anticipata nè per spese di perizia o altre voci. L’unico pagamento che può essere richiesto è quello delle spese notarili.
La surroga di un mutuo si articola in tre fasi e le regole da seguire sono state indicate dall’Abi alle banche fin dallo scorso anno, e prevedono sistemi di colloquio elettronico interbancario per accelerare la procedura. La surroga è ammessa anche nel caso in cui si tratti di un mutuo cartolarizzato.
Ecco cosa prevede il documento dell’Abi nel quale si ribadisce nero su bianco che “questa procedura di collaborazione interbancaria non permette di applicare al cliente alcun costo di qualsiasi natura.”

- Avvio della procedura: Il cliente richiede per iscritto alla nuova Banca di acquisire dalla banca originaria l’esatto importo del proprio debito residuo, concordando anche una possibile data per la formalizzazione dell’operazione. In caso di cointestazione del mutuo, la richiesta va presentata da tutti i soggetti interessati. La banca subentrante comunica alla banca originaria la data di formalizzazione dell’operazione e richiede alla stessa l’importo del debito residuo del cliente alla data della richiesta. Questa procedura va attuata anche nel caso in cui il mutuo sia stato oggetto di operazione di cartolarizzazione.

- Comunicazione dell’importo del debito residuo: La banca originaria comunica alla banca subentrante l’importo del debito residuo del cliente, di norma entro 10 giorni lavorativi dalla ricezione della richiesta, e conferma la data di formalizzazione dell’operazione. Analoga informazione è fornita contestualmente dalla banca originaria al cliente.

- Formalizzazione dell’operazione di portabilità del mutuo: La nuova Banca procede quindi al perfezionamento dell’operazione di portabilità del mutuo mediante stipula del contratto di mutuo e contestuale rilascio dalla banca originaria, contro pagamento di quanto ad essa dovuto, di apposita quietanza recante la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata per il pagamento. La banca subentrata provvede anche a richiedere l’annotazione del trasferimento a suo favore della garanzia ipotecaria già iscritta, in conseguenza della stipula del nuovo contratto.

Tra le novità sui mutui entrate in vigore con la legge finanziaria c’è anche anche quella che fa definitivamente chiarezza sull’estinzione dell’ipoteca dopo il pagamento del mutuo, senza necessità di cancellazione.
Chi si chiedeva se cancellare l’ipoteca è un atto davvero necessario, o se si deve per forza ricorrere al notaio se la banca non rispetta la legge e si vuol vendere casa, ora ha una risposta chiara e netta:
cancellare l’ipoteca dopo aver pagato il mutuo ormai non serve più!
E dall’inizio dell’anno non occorre nemmeno se si tratta di mutuo del costruttore. E su questo la legge non lascia spazio a dubbi.

L’ipoteca, definita dall’articolo 2808 del Codice Civile, è un’iscrizione nei registri immobiliari, i registri sono pubblici e dunque è sempre possibile richiedere una visura ipotecaria, con la quale viene riconosciuto al creditore il diritto di ottenere la vendita del bene e di incassare le somme a rimborso del credito, nel caso in cui il debitore non provveda a restituire il prestito. L’ipoteca a favore di una banca a garanzia di un mutuo è dunque una nota iscritta sui registri immobiliari che contiene le seguenti inidcazioni:
- capitale, tasso interesse annuo e semestrale, importo interessi, spese e totale somma garantita (comprensiva di capitale, interessi e spese);
- eventuale presenza di importi variabili o in valuta estera;
- tempo di esigibilità del credito;
- termine dell’ipoteca;
- dati catastali degli immobili oggetto dell’ipoteca;
- soggetti a favore (creditori), soggetti contro (debitori) ed eventuali altri soggetti debitori non datori di ipoteca.
Per legge l’ipoteca dura un massimo di 20 anni. Quindi per i mutui con durata maggiore occorre rinnovare l’iscrizione prima della scadenza.
La durata massima stabilita dalla legge comporta dunque che dopo 20 anni l’ipoteca, se non viene rinnovata, non ha più valore. Questo significa che anche se sul registro resta l’annotazione la banca a favore della quale era stata accesa l’ipoteca dopo 20 anni non può più accampare nessun diritto nei confronti del debitore originario né tanto meno dell’attuale proprietario dell’immobile. Dunque l’iscrizione resta ma non conta più nulla. Di fatto è estinta, per legge. E se andiamo a vedere tutti i casi di estinzione, indicati dall’articolo 2878 del Codice Civile, scopriamo che l’ipoteca si estingue: “con la cancellazione dell’iscrizione; con la mancata rinnovazione dell’iscrizione entro il termine indicato dall’art. 2847 ossia 20 anni; con l’estinguersi dell’obbligazione.” Quest’ultima espressione sta a significare che una volta effettuato l’ultimo pagamento la banca creditrice non potrà più vantare nessun diritto nei confronti dell’immobile del cliente sul quale era stata accesa l’ipoteca. L’immobile, in sostanza, è “libero da oneri” per legge anche senza la necessità che il notaio intervenga per modificare la trascrizione ipotecaria e riportare l’avvenuto pagamento.
La legge Bersani e la nuova finanziaria dicono che l’ipoteca dopo il pagamento non ha più valore. Questo lo ribadisce anche il comma 8-sexies dell’articolo 13 della legge Bersani 45/07, come modificato dalla legge finanziaria, in base al quale ” Ai fini di cui all’articolo 2878 del codice civile, ed in deroga all’articolo 2847 del codice civile, se il creditore è soggetto esercente attività bancaria o finanziaria, l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo stipulato o accollato a seguito di frazionamento, anche ai sensi del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, anche se annotata su titoli cambiari,si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell’obbligazione garantita”. L’indicazione che l’estinzione “automatica” ha valore anche per i mutui del costruttore è stata introdotta dalla finanziaria, ma in una formulazione che evidentemente non lascia adito a dubbi, e che obbliga le banche a provvedere alla cancellazione automatica anche per questi mutui.
Di conseguenza ora quando chi vuol vendere ha in mano il documento da cui risulta che l’ultima rata è stata versata e il debito estinto, può tranquillamente procedere senza preoccuparsi di altro. E qualunque notaio potrà effettuare l’atto di vendita senza imporre oneri di cancellazione a fronte della quietanza di pagamento che oram per legge, attesta di fatto che l’ipoteca è automaticamente estinta.