E’approdato anche in Italia il risparmio finalizzato all’accesso ad un mutuo immobiliare a tasso basso e fisso.
D’ora in poi acquistare casa potrà pesare molto di meno alle famiglie italiane, parola di Bhw.
Questa nuova pratica del risparmio edilizio è presente e molto utilizzata in Germania già da diversi anni, e debutta anche in Italia grazie all’iniziativa dell’istituto di credito tedesco con il mutuo Light.
Il nuovo mutuo lanciato sul mercato italiano permetterà al cliente di sottoscrivere un normale piano di risparmio acquisendo contemporaneamente il diritto di ottenere un mutuo a un tasso fisso predeterminato al momento della firma del contratto.
La formula del risparmio edilizio permette ai giovanissimi di iniziare con il deposito dei propri risparmi per puntare poi in un secondo tempo ad ammortizzare le rate del mutuo sfruttando la rivalutazione dei propri risparmi.
L’offerta di tali prodotti ha origini molto antiche e contrariamente a quanto si potrebbe pensare non è legata agli anni del boom immobiliare.
Il risparmio edilizio risalirebbe secondo alcuni addirittura al diciottesimo secolo, quando in Inghilterra si formarono le prime “building societies”, veicoli in cui confluivano i risparmi dei soci, pronti per essere poi elargiti sotto forma di prestiti per la costruzione di abitazioni. Leggi il resto di questo articolo »

Secondo Scenari Immobiliari, che ha pubblicato uno studio sulla capacità di acquistare casa di una famiglia media italiana in base al reddito e a fronte di un mutuo trentennale, la rata del mutuo non dovrebbe superare un terzo del guadagno netto mensile.
Con 2000 euro al mese si possono acquistare solo 35 metri quadrati di casa a Milano mentre a Catanzaro addirittura il triplo!
Inizia la fuga dalle metropoli per acquistare una casa quindi. A meno che non si ha a disposizione un reddito alto è meglio scegliere un piccolo o medio centro per acquistare una casa.
Nelle grandi città per effetto dell’aumento dei tassi di interesse sui mutui e dell’incremento delle quotazioni immobiliari diventa sempre più difficile acquistare un’abitazione, nelle piccole città o paesi invece la compravendita di una casa non è un più un miraggio ma una realtà concreta.
Ad esempio, alla periferia di Roma con un mutuo di 85.000 euro si può acquistare solo una stanza di 24 metri quadrati, mentre a Ragusa la casa diventa di circa 90 metri quadrati.
Con lo stesso identico finanziamento, il taglio della casa acquistabile a Parma diventa di una quarantina di metri quadrati che raddoppiano a Brindisi diventando 80 metri quadrati. Leggi il resto di questo articolo »

Chi ha sottoscritto un mutuo o avesse intenzione di sottoscriverne uno può stare sicuro e tranquillo che non potrà cambiare nulla qualsiasi sia la sorte della banca e anche se dovesse fallire.
Infatti il mutuo rappresenta per la banca un credito a fronte del fatto che sono stati prestati dei
soldi.
Si tratta, quindi, in parole povere di una posta “attiva” per la banca, perchè destinata a fruttare un guadagno dato dall’incasso degli interessi. I titoli emessi dalle banche, invece, sono poste “passive” perchè la banca è obbligata a restituire i soldi a chi ha acquistato i suoi titoli.
Quando una banca o una qualunque società viene liquidata o acquisita da altri, chi subentra
acquisisce automaticamente tutte le attività, ossia i crediti, e le passività, vale a dire i debiti della banca. Di conseguenza per chi deve restituire un mutuo non cambia assolutamente nulla.
Restano immutate le condizioni e tutte le altre caratteristiche del mutuo stesso e, ovviamente, non si corre alcun rischio che l’immobile possa andare all’asta se si continuano a pagare le rate. In sostanza accade quello che si verifica con un nutuo cartolarizzato: il credito rappresentato dal mutuo viene “venduto” dalla banca ad un altro soggetto, ma per chi lo ha sottoscritto non cambia assolutamente nulla.

In questo periodo di crisi e di tassi dei mutui alle stelle ci si chiede perchè l’Euribor è salito così tanto e perchè è così distante dal tasso ufficiale Bce?
L’Euribor è il tasso a cui le banche dell’area euro si prestano tra di loro i soldi a breve termine (da una settimana a 12 mesi). E’ salito ben più del tasso di riferimento Bce perché sul mercato interbancario la liquidità scarseggia. Infatti, a causa della crisi di fiducia legata ai titoli tossici, le aziende di credito diffidano le une delle altre e per cedere i loro fondi chiedono una remunerazione più elevata. Ecco dunque che venerdì scorso il tasso Euribor ha raggiunto un massimo del 5,34%. Difficile dire oggi quanto durerà la crisi.
Per chi ha in corso un mutuo a tasso variabile che si sta rivelando sempre più caro la rinegoziazione proposta dalle banche, in seguito all’accordo Abi/Governo è un rimedio estremo al quale ricorrere solo nel caso in cui non si riesca più a pagare la rata. Oppure, a maggior ragione, se si è rimasti indietro nei pagamenti, o se è cambiato qualcosa nella propria condizione economica (ad esempio uno dei due coniugi non lavora più).
E’ vero che dicendo sì alla rinegoziazione il peso della rata mensile scende in misura sensibile, ma se i tassi rimangono elevati la durata del mutuo rischia di allungarsi a dismisura. A parte i casi di necessità
conviene dunque cercare strade alternative. Come chiedere alla propria banca una riduzione dello spread o un allungamento del piano di rimborso. Oppure cercarsi un’altra banca disposta a prendersi in carico il mutuo, senza spese per la pratica e a condizioni di tasso più favorevoli (la surroga).
In questo modo si può passare da un tasso variabile a uno fisso oppure allungare la durata del mutuo per ridurne la rata.
Chi in questo momento deve comprare casa è normale che abbia serie indecisioni sullo scegliere un mutuo a tasso fisso o uno a tasso variabile.
Bisogna considerare che tutto sommato il mutuo a tasso variabile potrebbe, ed il condizionale è d’obbligo, rivelarsi un’opportunità. Infatti l’Euribor oggi sembra aver raggiunto punte estreme e potrebbe (in un futuro non sappiamo quanto prossimo) iniziare a scendere. Ha senso scegliere il tasso variabile solo se si è assolutamente certi di essere in grado di assorbire ulteriori aumenti della rata dell’ordine del 20-30%.
Dato che i tassi dei mutui variabili e di quelli fissi sono molto vicini forse conviene puntare sulla soluzione più prudente: il mutuo a tasso fisso.
In caso di ribasso del costo del denaro si potrà successivamente cambiare cavallo, a costi contenuti.
Un mutuo a rata costante può essere una buona soluzione per limitare il rischio di un ulteriore incremento dei tassi e poter sfruttare una loro eventuale discesa?
I mutui a tasso variabile ma a rata costante possono essere una soluzione in queste situazioni. Ma il contratto deve specificare chiaramente due aspetti: che la durata massima non può superare un limite prefissato e che a qualsiasi livello giunga l’Euribor l’importo della rata non potrà eccedere il livello concordato. Inoltre il tasso non deve essere troppo distante da quello dei normali mutui a tasso variabile.

Si avvicina la scadenza entro cui bisognera dare una risposta alla banca se accettare o no la rinegoziazione del mutuo e aderire alla convenzione tra l’associazione bancaria Abi e Tremonti.
La convenienza varia a seconda dei casi specifici,ma comunque c’è una ciambella di salvataggio: si può sempre rinegoziare di nuovo anche in seguito, e senza spese.
Può convenire aderire alla convenzione Abi-Tremonti a seconda del tipo di mutuo che si ha sottoscritto, ma una cosa va considerata: sottoscrivere qualunque forma di rinegoziazione non impegna per la tutta la vita.
Anche un mutuo rinegoziato, infatti, può essere nuovamente rivisto o portato ad una banca che offre condizioni più favorevoli grazie alla surroga.
Bisogna sapere quindi che un sì all’accordo non vale per sempre! Accettare la rinegoziazione con la rata calmierata e la scadenza allungata di sicuro conviene a chi oggi si trova in difficoltà e non ha la possibilità di contrattare direttamente con il proprio istituto condizioni migliori o scegliere la surroga. Ma può convenire anche a chi vuol prendersi ancora un po’ di tempo per decidere, dato che
l’accordo Abi-Tremonti non impegna per la vita.
In sostanza anche chi sceglie questa via può, di qui a qualche mese, scegliere di lasciare la banca grazie alla surroga, cambiare di nuovo le condizioni del mutuo rinegoziato, estinguerlo in via anticipata.
Possibilità ribadite anche in una circolare dell’Abi del 23 luglio scorso: dopo aver ottenuto la rinegoziazione secondo l’accordo, “il cliente è libero di chiedere una rinegoziazione del mutuo
nell’ulteriore corso del rapporto come pure la portabilità del mutuo. E’ inoltre libero di effettuare un’estinzione anticipata del mutuo o del solo conto di finanziamento accessorio, senza il pagamento di alcuna penalità”. Quindi se si è in difficoltà o non si possono praticare altre strade si può sempre aderire per tamponare la situazione, e poi decidere più in là se continuare con le rate calmierate o riprendere a guardasi intorno e cercare soluzioni più convenienti con meno affanno. Leggi il resto di questo articolo »

Il tasso Euribor da cui dipendono le rate della maggior parte dei mutui resta ai massimi da 14 anni nonostante il taglio del tasso di sconto.
Ma è inappropriato allo scopo per cui è usato: lo dice anche Bini Smaghi della Bce.
Mezzo punto è un taglio considerevole del tasso di sconto, ma l’Euribor, il tasso a cui le banche si prestano denaro tra loro, non si è mosso: quello a tre mesi ieri è rimasto inchiodato al
5,39%, il livello più alto dal 1994, e al fixing di oggi è sceso di un soffio, al 5,38.
Il problema, come ormai tutti sanno, non è solo delle banche.
A quel tasso sono legate le indicizzazioni della maggior parte dei mutui immobiliari, e l’effetto è dunque di far pagare rate più alte agli sfortunati debitori.
E’ un meccanismo senz’altro criticabile e a tutto vantaggio del contraente più forte (cioè la banca): possibile che un prestito a lunghissimo termine come un mutuo, che dura 10, 20 e oggi anche 30 o 40 anni, debba essere legato a un tasso che riflette l’attività quotidiana sul mercato monetario, per giunta in quel particolare segmento che è il mercato interbancario della liquidità? Per di più, la maggior parte delle indicizzazioni prende come riferimento la quotazione dell’Euribor di un giorno solo, che di solito è l’ultimo del mese.
Quindi non solo espone al rischio che l’importo della rata sia determinato da uno sbalzo episodico, ma sceglie proprio il giorno più esposto a questi sbalzi a causa della sistemazione periodica dei conti di cassa delle banche. Sarà una coincidenza?
Questo è uno di quei (parecchi) casi in cui la concorrenza sembra non funzionare affatto, robabilmente anche a causa del tecnicismo del problema che impedisce alla maggior parte dei mutuatari di capirne le implicazioni e che permette quindi comportamenti collusivi delle banche a danno dei clienti. Come quelli affrontati dall’ex ministro Bersani a colpi di “lenzuolate” di decreti, la maggior parte dei quali relativi proprio ai mutui.
Che il problema vada affrontato lo pensa anche Lorenzo Bini Smaghi, membro del Comitato esecutivo della Bce, intervistato ieri dal “Sole 24 Ore”: “La questione è seria. Non è giusto che le famiglie paghino sui loro mutui il mancato funzionamento del mercato interbancario e la sfiducia tra banche, che è alla base del rialzo dell’Euribor. È necessario, per via legislativa o attraverso accordi privati, legare il tasso sui mutui al tasso di riferimento della Bce, piuttosto che all’Euribor”.
Anche Bini Smaghi, la cui fede liberista è a tutto tondo, prospetta dunque l’eventuale necessità di un intervento legislativo. D’altra parte, è davvero difficile che le banche prendano l’iniziativa di accordarsi per cambiare un meccanismo che è tutto a loro favore. Servirebbe dunque, e anche con urgenza, un atto del governo. Se non ora, quando?

La crisi finanziaria statunitense provoca altre conseguenze negative. Il tasso Euribor a tre mesi, quello cioè che le banche pagano tra loro per avere prestiti in euro, e che funge da guida per le variazioni della rete sui mutui immobiliari, è volato al nuovo record del 5,34% dal 5,33% di ieri. Anche il tasso Euribor a un mese ha segnato un record: è arrivato al 5,13% (un punto base in più rispetto a ieri), secondo le stime della European banking federation. Il sottosegretario alla presidenza del Consiglio Bonaiuti è fiducioso sulla tenuta della banche italiane: “Hanno tenuto il freno tirato sui mutui”.

Moltissimi clienti di mutui indignati dalla scarsa convenienza delle proposte di rinegoziazione, a volte
sottolineata dalla stessa banca proponente, hanno raccontato la loro esperienza.
Molti hanno rifiutato, ma tanti raccontano che sono davvero con l’acqua alla gola e hanno la
necessità assoluta di rinegoziare il mutuo perché un alleggerimento della rata sarebbe comunque l’unica possibilità di tenere la casa. E invece…
E invece, proprio là dove la rinegoziazione servirebbe, le banche la negano con le scuse più disparate: anche un ritardo nel pagamento può dare adito a un no. Così esplode nei messaggi a Repubblica.it la rabbia di chi non riesce ad ottenere una surroga alle condizioni previste dalla legge, e si vede costretto a pagare spese salate e non dovute.
Infine ci sono le esperienze (poche!) di chi ha rinegoziato con la propria o con un’altra banca, ed è soddisfatto ma anche perplesso: “Sono una mosca bianca?”, chiede una lettrice.
Sulle questioni legate ai mutui abbiamo ricevuto oltre 100 segnalazioni in meno di 24 ore, dopo l’inchiesta pubblicata lunedì 15. Emerge una grande sofferenza da parte degli utenti bancari. Qualunque tipo di soluzione risulta nella maggior parte dei casi inadeguata rispetto al problema di fondo, e cioè l’aver optato anni fa per un tasso variabile quanto i tassi di sconto erano bassissimi, e l’essersi ritrovato nel giro di pochi anni con una rata insostenibile, e che rischia di salire ancora dal momento che l’inflazione non scende. Leggi il resto di questo articolo »

Questa volta all’attacco degli Istituti bancari in difesa dei consumatori è l’associazione Altroconsumo, che ha presentato una denuncia alla Banca d’Italia e al Ministero dell’Economia e delle Finanze per l’assenza di trasparenza delle “informazioni da parte dei più grossi gruppi bancari a un milione e 200mila clienti mutuatari italiani e per la mancata applicazione della convenzione Tremonti del giugno scorso
”.
E’ la stessa convenzione , infatti, all’articolo 5, che impone che la proposta sia effettuata nel rispetto della disciplina sulla trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari, con modalità di comunicazione chiare e comprensibili.
Altroconsumo punta il dito, in particolare, contro sei gruppi: Unicredit, Intesa San Paolo, Ubi Banca, Monte Paschi, Popolare di Sondrio e Banca Toscana.
Secondo l’associazione dei consumatori, le lettere che queste banche stanno inviando ai propri clienti sulla rinegoziazione dei mutui non contengono il piano d’ammortamento, senza il quale è incomprensibile capire la reale rata da pagare a partire da un dato momento e il capitale residuo di finanziamento, oltre all’evoluzione del tasso variabile dal momento della stipula del primo contratto. Inoltre, le lettere abbondano di errori di calcolo e omissioni. Manca anche l’ISC, (l’indicatore sintetico di costo), che fornisce il costo effettivamente pagato dal risparmiatore per tutta l’operazione. Non c’è chiarezza sul tasso a regime del mutuo e in alcune delle lettere manca qualunque riferimento al parametro di indicizzazione, alle modalità della sua rilevazione (ultimo giorno lavorativo, media del mese precedente) e allo spread. Indicazioni sul capitale residuo erano diverse rispetto a quelle usate per il calcolo della rata.
Il motivo?
Non si è tenuto conto dell’aumento dei tassi.
L’invito di Altroconsumo (come quello di molte altre Associazioni di consumatori) ai clienti delle banche è chiaro: senza trasparenza delle informazioni, NON ACCETTARE la proposta di rinegoziazione della banca. Per l’associazione, si tratta “dell’ultima spiaggia del mutuatario: con l’illusione di una rata d’importo inferiore ci si lega mani e piedi alla stessa banca per un periodo più lungo, a volte di oltre 25 anni”.

Per finanziare l’acquisto di una nuova casa, il mutuo, salvo casi eccezionali, è un passaggio obbligato. Il tasso fisso è generalmente il più consigliabile, tanto più che oggi la crisi ha ormai livellato l’offerta e i costi sono sostanzialmente identici a quelli del tasso variabile.
L’ammontare della rata va scelto con oculatezza, pensando anche a eventuali spese future: questo vale, a maggior ragione, per chi non ha redditi costanti, e sono in numero crescente, per i quali è a questo punto consigliabile il tasso fisso. In genere le banche non consentono rate superiori al
30-35% del reddito: l’alternativa è giocare sulla durata del prestito.
É bene però ricordare che per i mutui ultratrentennali la rata è di poco inferiore, ma i costi molto più elevati.
Infine è bene sempre confrontare le offerte e non limitarsi mai alla propria banca abituale ma consultare anche gli operatori specializzati nei mutui.