Il valore commerciale di un immobile è quello determinato dal perito di fiducia dell’ente che eroga il mutuo o finanziamento a seguito della perizia eseguita sull’immobile offerto in garanzia.
Può o meno coincidere con quanto dichiarato dalle parti nel contratto preliminare di compravendita.

Non sono pochi gli immobili che risultano ancora classificati al Catasto come abitazioni di bassa qualità, popolari o addirittura ultrapopolari, secondo criteri di valutazione ormai inadeguati.
Pensiamo, ad esempio, ad un attico nel centro storico di Roma considerato, in passato, di tipo “ultrapopolare”, categoria catastale A/5, perché con accesso da ballatoi esterni, con servizi igienici in comune e senza ascensore. Nel tempo l’immobile potrebbe essere stato ristrutturato e quindi apparterrà ad una categoria catastale di maggior pregio, per esempio A/2 abitazioni di tipo civile. Ma se dopo la ristrutturazione il proprietario non ha presentato la variazione al Catasto, questo appartamento risulterà ancora la “bettola” di una volta.
Va ricordato che la categoria e la classe di solito, dalla 1ª più bassa alla 8ª - più alta, servono per determinare la rendita catastale. Questa, a sua volta, è la base per il calcolo dell’Ici, dell’Irpef e delle imposte sui trasferimenti, imposta di registro, imposta sulle donazioni, ecc. Può, quindi, accadere che per un attico del centro storico si paghino addirittura meno imposte (ad esempio, Ici e Irpef) di un mini appartamento alla periferia di Roma di recente costruzione.
Per superare questa “ingiustizia”, la legge finanziaria del 2005 legge n° 311 del 2004 ha autorizzato i Comuni, che riscontrano situazioni di fatto non più coerenti con i dati del Catasto per intervenute variazioni edilizie, a chiedere ai cittadini di presentare un atto di aggiornamento catastale. Tornando all’esempio dell’attico al centro storico, il Comune dovrà invitare il proprietario a verificare, con l’aiuto di un geometra, la situazione reale dell’appartamento ed eventualmente a regolarizzare la posizione entro 90 giorni. Le verifiche dei Comuni possono partire anche da incongruenze riscontrate all’interno di uno stesso edificio, ingiustificate disparità di classe e categoria tra appartamenti simili, o da accertamenti in base alla documentazione degli uffici comunali, come, per esempio, domande di condono edilizio, dichiarazioni di inizio attività (Dia), cambiamenti di destinazione d’uso e così via.
Se non si ottempera alla richiesta del Comune, l’Agenzia del territorio effettua una variazione d’ufficio, a spese dell’interessato, e notifica la nuova rendita catastale dell’immobile. In questo caso, il proprietario, oltre alla maggiore Ici dovuta per la modifica del valore catastale, alle sanzioni e agli interessi con effetto retroattivo, fino all’anno successivo alla realizzazione degli interventi edilizi, dovrà pagare anche una sanzione da 258 a 2.066 euro.
Ai fini fiscali, le nuove rendite catastale si applicano, con effetto retroattivo, dal 1° gennaio dell’anno di notifica della richiesta del Comune o dell’anno successivo alla mancata presentazione della denuncia catastale per gli immobili mai dichiarati in catasto.
E’ difficile quantificare quanto costerà al cittadino questa revisione dei valori catastali. Per dare solo un’idea, l’attico del centro storico di Roma con 4 vani, attualmente di categoria A/5, abitazioni di tipo ultrapopolare, classe terza, con valore catastale di 44.415 euro, dopo la revisione potrebbe avere un valore catastale di almeno 140 mila euro. E sarà su tale importo che si calcoleranno l’Ici, l’Irpef e le imposte sui trasferimenti.